1가구 2주택 양도소득세 비과세 규정 분양권

부동산을 거래하면서 세금 부분이 최근 들어 굉장히 복잡해졌습니다. 특히 일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 규정이 과거에는 매우 단순했지만, 최근 들어 각종 부동산 대책으로 인하여 케이스별로 매우 복잡해진 상황입니다. 그래서 오늘은 일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 규정에 대해 정리하는 시간을 가지려고 합니다. 

 

 

일시적 1가구 2주택 비과세 규정 (기본)

 

일시적 1가구 2주택 비과세 규정(1가구 2주택 양도소득세 비과세 규정)은 기본적으로 신규 주택 취득 후 3년 내에 종전주택을 팔면 비과세를 받을 수 있습니다. 추가 조건이 있다면 신규 주택은 종전 주택 구입 후 최소 1년 후 취득해야 하고, 종전 주택은 2년 이상 보유해야 합니다. 하지만 최근 들어 부동산 규제를 받는 조정대상이상 지역에서의 일시적 1가구 2주택 규정은 3년이 아니라 1년 내에 종전 주택을 팔아야 비과세가 되는 것으로 강화되었습니다. 하지만 이는 취득 시기에 따라 다른데, 정리하면 아래와 같습니다.  

 

일시적 1가구 2주택 구분

위 표에서 볼 수있듯이 부동산 대책이 나오면서 일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건에 대한 규정이 강화되었습니다. 2018년 9.13 대책, 2019년 12.16 대책이 나오면서 규정이 강화된 것입니다. 

 

 

1가구 2주택 양도소득세 사례

 

비과세 규정에 대한 이해를 돕기 위해 여러 케이스(case)를 예를 들어서 한번 설명해 보겠습니다.

 

1. 신규 주택을 분양권으로 취득했을 경우입니다.

 

2017년 9월에 조정대상지역에 "가" 주택을 취득했다고 합시다. 다음으로 2018년 4월에 조정대상지역의 "나" 분양권을 매수하였습니다. 그리고 올해 2021년 5월 이 분양권이 완공이 되면서 주택으로 취득이 될 경우, "나" 주택을 취득한 날로부터 얼마 내에 종전 주택을 팔면 비과세 요건을 갖추게 될까요?

 

위 표에서 볼 수 있듯이 종전주택 취득 시기가 2018년 9월 13일 이전 이므로 분양권이 주택이 된 2021년 5월을 기준으로 3년 안에만 종전 주택을 팔면 일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 갖춰 비과세를 받을 수 있습니다.

 

2. 신규 주택이 계약 시에는 비조정대상지역이었다가 잔금 시 조정대상지역으로 바뀐 경우입니다.

이 경우 계약 당시에 매수자는 해당 지역의 조정대상지역 지정에 대해 알 수가 없으므로, 3년 내에만 종전 주택을 양도하면(팔면) 비과세를 받을 수 있습니다.

 

3. 신규 주택 계약 후 잔금을 치르기 전에 반대로 종전 주택이 비조정대상지역에서 조정대상지역으로 바뀌는 경우입니다. 계약할 때는 분명히 종전 주택이 비조정대상지역이었고, 신규 주택은 조정대상지역이므로 두 번째 경우와 마찬가지로 3년 내에만 팔면 일시적 1가구 2주택 요건을 만족하여 비과세를 받을 수 있습니다. 

 

정리하면 계약 당시에 조건을 기준으로 비과세 요건이 성립된다고 보면 될 것 같습니다.

 

분양권의 1가구 2주택 양도소득세 비과세 규정

 

분양권에 대한 해석은 주택보다 약간 헷갈립니다. 우선 새로 취득하는 분양권이 2020년까지 취득한 것인지 아니면 201년 1월 1일 이후 취득하는 분양권인지에 따라 많이 달라집니다. 2020년까지의 분양권은 주택수에 포함되지 않았기 때문에 잔금을 치르고 주택이 돼야만 주택 수에 포함이 되었습니다. 2021년 1월 이후 취득 분양권은 양도세 비과세 중과를 판단할 때 주택수에 포함되므로 일시적 1가구 2주택 규정도 다르게 적용이 됩니다.

 

 

케이스(case)별로 예를 들어서 설명해 보겠습니다.

 

1. 기존 주택이 조정대상지역이고, 신규 분양권을 2020년 4월에 조정대상지역에서 취득했다고 가정하겠습니다. 이 분양권은 2023년 4월에나 주택으로 완공이 되어 입주하게 됩니다. 이 경우에는 2020년에 취득한 분양권이므로 분양권이 주택이 되는 2023년 4월을 기준으로 일시적 1가구 2주택 기간이 적용됩니다. 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역이므로 주택이 된 날로부터 1년 안에 종전 주택을 양도하고 신규 주택으로 전입해야만 종전 주택을 비과세 받을 수 있습니다. 

 

2. 2021년 이후 취득한 분양권은 주택으로 간주되기 때문에 주택과 분양권간에 일시적 1가구 2주택 규정이 새로 생겼습니다. 이 경우 신규 분양권이 조정대상지역인지 비조정대상지역인지는 중요하지 않습니다. 먼저 종전 주택을 취득하고 1년 이상 경과한 다음 신규 분양권을 취득해야 하고, 종전 주택은 2년을 보유(조정대상지역이면 년 거주)하며, 분양권을 취득한 시점으로부터 3년 이내에 종전주택을 팔아야 종전 주택 비과세가 가능합니다. 기존의 비조정대상지역간 비과세 규정과 매우 유사합니다.

 

다만 실거주자를 위한 비과세 특례 조항이 있습니다.

 

신규 취득 분양권이 신규 주택으로 완공된 후에 2년 안에 그 신규 주택으로 세대 전원이 이사를 하고, 1년 이상 실거주하며, 신규 주택이 완성된 다음 2년 안에 종전 주택을 양도하면 비과세가 가능합니다. 다만 종전 주택은 당연히 2년 보유 또는 거주를 해야 합니다. 이 특례의 경우 특이한 점은 종전 주택을 취득하고 1년 이후에 신규 분양권을 취득해야 한다는 요건이 없습니다. 즉, 분양권을 통해 실거주하시는 분들을 위해 이러한 특례를 만들어 놓은 것입니다. 

 

 

분양권의 경우 조금 헷갈리지만 어느 정도 정리를 해두고, 이사 또는 투자할 때 다시 찾아봐서 반드시 일시적 1가구 2주택 양도소득세를 반드시 비과세로 받을 수 있도록 하시기 바랍니다. 

 

부동산 세금 부분은 많이 헷갈리지만 양도소득세 부분이 차지하는 금액이 상당하므로 반드시 규정을 알고 거래하셔야 합니다. 가장 중요한 것은 계약서를 작성하기 전에 확인을 해야 하고, 어려움이 있다면 반드시 세무사와 상담을 해야 합니다.

 

다음번에도 알찬 정보로 찾아오겠습니다. 감사합니다.