전월세신고제 대상 세금 기존 계약 오피스텔은 주택임대사업자

오늘은 2021년 6월 1일부터 시행될 예정인 전월세신고제에 대해 알아보겠습니다. 임대차 3법 중 가장 마지막에 시행되는 전월세신고제로 인해 예상되는 효과와 이미 주택임대사업자로 등록되어 있으신 분들은 어떤 점을 주의하여야 하는지 알려드리겠습니다.

 

 

 

전월세신고제 요지

1. 적용 시기 : 2021년 6월 1일부터 시행
2. 대상지역 : 수도권 전역, 지방광역시, 세종시, 도의 시 지역(군 제외)
3. 대상 주택
   • 주택임대차 보호법 상 주택(고시원, 판잣집, 주거용 오피스텔 등도 해당)
   • 임대차 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과하는 주택
   • 6월 1일 이후 신규계약이나 계약갱신 건부터 적용됨 (기존 계약건은 신고 대상 아님, 소급 X)
4. 신고 기간 : 계약 체결 30일 이내, 임대인과 임차인 공동신고 (공인중개사 등에게 신고 위임 가능)
5. 신고방법 : 관할 읍. 면 주민센터 통합민원 창구 및 온라인(정부 24)
6. 미 신고 또는 거짓 신고 시 과태료 : 미신고 및 허위 신고 4~100만 원 차등 부과 (단, 시행 첫 1년은 유예됨)
7. 예상 효과
   • 전입신고, 확정일자 신고도 원스톱 가능
   • 모든 세입자 보증금 법적 보호 강화
   • 임대소득 세원 노출 : 100% 수입 노출 (계약 투명화)
   • 주택임대소득 파악 용이 → 임대사업 세부담 증가 → 전월세 공급 감소 → 인기지역 전월세 부담 증가

 

 

 

본인이 (등록) 주택임대사업자라면 아래 조건으로 이미 전월세신고제를 시행하고 있는 것과 같습니다.

1. 계약조건 신고 (3개월 이내) : 위반 시 최대 1천만원 과태료 부과
2. 임대료 5% 상한 : 위반시 과태료는 물론 세제혜택도 소멸
3. 임차인 동의가 있어야 매도 가능하고, 사유 없이 연장 거부 불가 

 

이번 전월세신고제의 타깃은 미등록된 주택임대사업자입니다.

1. 전월세 상한제, 계약갱신청구권은 이미 시행 중으로 위반 시 과태료가 부과됩니다.
2. 2021년 6월 전월세 신고제 시행됨으로써 미등록 임대업도 등록과 유사한 효과를 냅니다. 

임대차 3법과 등록임대사업자, 미등록임대사업자

 

등록 임대사업자분들은 아래 사항을 유의하셔야 합니다. 

신고 기간이 기존 3개월에서 30일 이내로 기간 단축 가능성 있습니다. 미등록 임대사업자분들의 신고 기간이 30일 이내이기 때문에 등록 임대사업자분들의 신고 기간도 30일 이내로 통일될 가능성이 높습니다.

등록 임대사업자가 자동 말소되거나 자진말소할 경우의 전월세 신고제는 말소 후 자동 적용됩니다. (임대차 3 법 적용)

자진 말소와 자동 말소 시 아래와 같은 세제 혜택이 있으니 참고 바랍니다.

등록임대사업자 자진말소와 자동말소

단,  세법상 '장기임대주택'요건 일 때 혜택 자동 혹은 자진 말소 가능하니 주의하여야 합니다.

세법상 장기임대주택 이란 아래 요건을 갖춰야 합니다.

1. 2곳 모두 등록 (지자체+관할 세무서)
2. 임대 개시 당시 기준 시가 6억 이하(수도권 외 3억 이하)
3. 18년 4월 1일 이후 등록 시 장기일반 민간임대주택으로 등록 : 즉, 8년 의무임대, 그 이전은 민간 단기 등록도 가능
4. 18년 9월 13일 이후 조정대상지역은 신규 취득은 혜택 불가 : 그 이전 취득 혹은 비조정대상지역 신규취득은 가능

 

 

 

주택임대사업자의 경우 정리하면 아래와 같습니다. 

1. 자동 말소가 되는 경우
   • 민간 단기 4년 : 빌라, 다세대, 오피스텔, 아파트 모두 가능
   • 준공공 장기 8년 : 아파트만 가능
2. 말소 후에도 임대차 3 법 똑같이 적용
3. 주택임대소득신고는 동일
4. 자진말소, 자동 말소 시 유의 (세제혜택 여부 반드시 확인)

 

장기적으로 바라본다면 정부 입장에서는 투명한 과세가 가능할 것이고 임차인을 법적으로 보호가 가능하지만, 임대사업의 세부담 증가로 인항 전월세 공급이 줄어들어 인기지역의 전월세 거주 기회는 더 줄어들 것으로 예상됩니다. 하지만 우선 제도가 시행됨에 따라 그 결과는 지켜봐야겠습니다.

 

이상 오늘은 전월세신고제와 그 영향에 대해 알아봤습니다.