방배 5구역 방배 6구역 방배 13구역 재건축 시세

누구나 새 아파트에 대한 관심이 매우 많습니다. 최근 지어진 아파트(정확히 말하면 2010년 이후)는 4세대 아파트인데, 기존 아파트와는 다르게 편리한 커뮤니티 시설, 지하주차장, 세대 평면 구조 등에서 거주자들의 만족도를 매우 높이고 있습니다. 새 아파트에 대한 선호가 점점 높아짐에 따라서 주변 구축 아파트와 가격을 벌리면서 점점 올라가고 있습니다. 새 아파트는 새로운 땅을 개발하여 탄생하기도 하지만 (택지개발, 신도시) 기존의 노후화된 지역을 재정비하여 만들어지기도 합니다. 오늘은 재건축 지역 중 하나인 방배동 재건축 구역에 대해 알려드리고자 합니다.

 

 

방배동에 대하여

 

강남의 재건축이 여러 군데가 있지만 방배동은 전통적인 부촌 지역입니다. 최근 들어 한강 이남 지역에 위치한 반포 지역이 재건축을 통해 새로운 아파트가 들어서면서(아크로리버파크가 대표적) 우리나라를 대표하는 부촌으로 변모하였습니다. 게다가 최근들어 한강뷰에 대한 희소성이 올라가면서 반포동의 인기는 크게 올랐습니다. 

 

하지만 과거에는 방배동이 반포보다도 더 주거환경이나 생활 편의면에서 우수했습니다. 과거 연예인들도 많이 거주했던 지역이 방배동 고급빌라입니다. 현재는 방배동을 대표하는 아직 브랜드 아파트가 많지 않지만 재건축을 통해 새로운 대단지 아파트가 많이 들어서면 생활 환경은 지금보다 더 개선될 것이고, 아파트 가격 면에 있어서도 반포에 버금가게 될 것이라고 보입니다.

 

방배동 재건축의 투자 포인트는 아래와 같습니다. 

 

1. 정보사부지 개발로 인해 양질의 일자리가 증가 : 부동산 시세에 있어서 매우 중요합니다.
2. 재건축 후 15,000세대 이상의 대단지로 탄생 : 대단지일수록 주변 인프라가 좋아집니다.
3. 편리한 교통(지하철 2호선, 4호선, 7호선 등) : 교통 또한 매우 중요한 요소입니다. 
4. 다양한 핵심 지역 일자리 접근성 (강남, 광화문, 여의도 등)
5. 뛰어난 학군 (서울고, 서문여고 등) : 좋은 학군은 부동산 시세에 있어서 단단한 하방을 지지해줍니다.
6. 서리풀 터널 개통으로 강남 접근성 더욱 개선 : 강남 접근성은 가장 중요한 요소 중 하나입니다. 

 

 

방배동은 반포에 비해 매우 조용하고 쾌적한 환경을 보유하고 있습니다. 반포동 지역은 아무래도 고속터미널, 백화점 등 번화가와 밀접되어 있다보니 시끄럽기도 하고, 도로 교통 사정도 좋지 않습니다. 

 

방배동 재건축 현황

 

방배동 재건축 구역

 

방배동을 대표하는 재건축 구역은 방배 5구역입니다. 현재 관리처분인가 승인 후 이주, 철거까지 완료되었습니다. 곧 착공에 들어가고 하반기에는 일반분양까지 예정되어 있기 때문에 사업이 거의 막바지에 왔다고 보시면 됩니다. 정비구역 총 면적만 약 53,000평 규모로 매우 넓고, 조합원 수도 1,179명입니다. 향후 재건축이 완료되면 지상 33층 총 29개 동의 3,065세대의 매머드급 대단지로 탄생할 예정입니다. 현대건설이 시공을 맡았고, 단지명은 "디에이치방배"로 지어질 예정입니다. 입주는 2024년 하반기에 가능할 것으로 예상됩니다. 

 

방배 6구역은 7호선 내방역 근처로 초역세권입니다. 반포와 가장 가까이에 있는 구역으로 방배 6구역도 곧 착공 예정입니다. 현재 철거가 마무리 단계입니다. 6구역은 학군에 있어서 강점이 있습니다. 주변에 서문여중, 서문여고가 있고, 반경 1.5km 이내로 서울고등학교를 비롯한 많은 명문 학교가 있어 좋은 교육 환경을 가지고 있습니다. 내방역과 이수역을 도보로 이용 가능하고 많은 버스 노선이 있어 대중교통 이용에 유리합니다. 

방배 6구역은 대림산업이 시공을 맡았고, 건폐율 23%, 용적률 246%의 총 16개 동 1,111세대로 재탄생하게 됩니다. 단지명은 "방배아크로파크브릿지"가 될 것이라고 합니다. 

 

방배 7구역은 서리풀 터널에 인접하고 있습니다. 따라서 강남 접근성이 대폭 개선될 예정이라 교통 환경이 좋아질 것입니다. 또한 7구역은 숲세권 입지를 가지고 있습니다. 주변이 바로 서리풀 공원이라 숲세권 지역입니다. 아직 사업 초기 단계입니다.

 

 

방배 13구역은 이미 이주 중인 구역입니다. 총 2,275세대의 새 아파트로 재탄생하게 되는 대규모 재건축 사업장입니다. 시공은 GS건설이 맡아서 자이 브랜드를 달게 될 예정입니다. 단지명은 "방배포레스트자이"가 될 예정이라고 합니다. 60~85m2 세대수가 889세대로 가장 많습니다. 85m2 초과는 221세대입니다. 건폐율이 32%, 용적률이 218%로 쾌적하게 조성이 될 예정입니다.

13구역은 사당역이 약 500m로 가까이에 있고 2호선 방배역도 500m 이내에 존재합니다. 13구역 바로옆에는 매봉재산이 있고 아래로 가면 우면산이, 대법원 인근에는 서리풀 공원도 있어서 녹지 공간이 매우 풍부합니다. 

 

방배 14구역은 관리처분인가가 완료되어 이주가 완료되었습니다. 14구역도 곧 철거가 되고 일반분양도 이뤄질 예정입니다. 롯데건설이 시공을 맡고, 건폐율 42%, 용적률 199%의 11개 동 총 460세대로 탄생합니다. 다른 구역에 비해서는 규모가 좀 작은 편입니다. 단지명은 "롯데캐슬 르엘"이 될 것이라고 합니다. 

 

방배동 재건축 투자 금액

 

재건축 투자에 있어서 가장 신경써야 할 것은 바로 재건축 초과 이익 환수제입니다. 줄여서 흔히 재초환이라고 부릅니다. 아무래도 투자에 있어서는 수익이 가장 중요하기 때문에 이 부분을 신경써야 합니다. 

 

방배 재건축 구역도 각 구역마다 재초환을 피해간 구역도 있고, 안타깝게도 재초환을 피하지 못한 구역도 있습니다. 말씀드린 구역 중 방배 5, 6, 13, 14구역은 2018년 1월 24일 이전에 관리처분 인가를 신청 완료하였기 때문에 재초환의 대상이 아닙니다. 반면 방배 7구역은 불가피하게 이를 피하지 못했습니다.

 

방배 5구역은 현재 프리미엄(P) 가격만 약 13~14억입니다. 권리가액을 포함한 총 투자금은 약 23~24억이 필요합니다. 최근 들어 부동산 시세의 상승으로 프리미엄 가격도 조금씩 올라가고 있습니다. 아까 말씀드린 대로 곧 착공이 예정되어 있기 때문에 전매가 불가능해지므로 빠른 판단이 필요한 상황입니다. 착공이 들어가기 전까지 2년 이상 보유하고 있는 물건의 조합원만 승계가 가능합니다. 

 

방배 6구역은 이보다 조금 높은 프리미엄 14~15억입니다. 하지만 권리가액이 조금 낮기 때문에 총 투자금은 22~23억 정도입니다. 마찬가지로 하반기 착공이 예정되어 있어서 빠른 판단이 필요합니다.

 

 

방배 7구역은 5, 6구역과는 다르게 아직 사업 초기 단계입니다. 조합설립만 마친 단계이기 때문에 아무래도 투자 금액이 적게 들어갑니다. 여러분들도 잘 아시다시피 사업 개발이 진행될수록 투자금액은 올라가게 됩니다. 시간이 곧 돈입니다.

 

방배 13구역은 20~22억, 방배 14구역은 약 20억의 투자자금이 필요합니다. 올해 7월에 주변 방배그랑자이가 입주 예정인데, 이의 시세에 맞춰서 방배 13구역 재건축 입주권 시세도 같이 움직일 것으로 보입니다.

 

방배 14구역은 아직 이주 준비중이기 때문에 아직 투자 판단할 시간이 있습니다. 하지만 규모가 다른 구역에 비해 작기 때문에 거래 물건이 많이 없다는 점이 아쉽습니다.

 

방배 재건축 후 시세 예상

 

우리가 흔히 국평(국가대표 평형)이라고 얘기하는 전용 84m2 기준으로 반포는 약 30억대입니다. 방배동은 현재 현재 총 매매 가격 기준으로 약 25억대로 투자가 가능합니다.

참고로 경남아파트를 재건축하여 올해 입주할 방배그랑자이가 현재 24평 기준 24억, 34평 기준 32억, 47평 기준 43~44억의 시세를 보이고 있습니다.

방배 재건축 구역이 모두 방배 그랑자이보다 더 뛰어난 입지를 가지고 있고, 신축의 프리미엄까지 더해진다면 향후 엄청난 시세를 보일 것으로 예상됩니다.

 

오늘도 읽어주셔서 감사드리고 다음에도 더 좋은 정보로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.