재개발 대체주택 특례조항 입주권 대체주택 비과세

수도권 부동산이 여전히 뜨겁습니다. 정부는 현재까지 수많은 대책을 내놓았지만 주택 가격은 계속해서 상승을 하고 있습니다. 특히 서울과 가까운 경기도 지역(안양, 성남, 광명, 고양 등)의 상승세는 서울보다 더 뜨겁습니다. 이러한 부동산 대세 상승 시기에 우리는 어떻게 하면 좀 더 자산 가치를 올릴 수 있을까요? 오늘은 1 주택자를 위한 투자 전략에 대해 알려 드리려고 합니다. 

 

 

1 주택자들의 경우 주택 가격이 오른다 해도 주변의 집값도 같이 오르기 때문에 자산가치 측면에서 큰 이득은 없습니다. 물론 무주택자에 비하면 당연히 더 좋은 포지션이지만, 다주택자가 되지 않는 이상은 부동산으로 큰 자산을 이루기는 어려운 것입니다. 1 주택자는 말하자면 자동차로 보면 중립(N) 기어 포지션이라고 보면 됩니다.

 

요즘은 다주택자들은 정부에서 보유세나 양도세 중과로 인해 많은 어려움이 있는 것이 현실입니다. 어떻게 하면 1주택자가 현실적으로 절세도 하면서 부동산 대세 상승기를 온전히 누릴 수 있을까요?

 

일시적 1가구 2주택 비과세 

 

과거에는 일시적 1가구2주택을 통하여 비과세를 혜택을 받으면 괜찮았지만, 현재는 조정대상지역 이상인 경우 신규 주택 취득 후 1년 이내에 기존 주택을 매도해야 하고, 신규 주택에 반드시 1년 안에 전입해야 한다는 조건으로 강화되면서 실제로 이사를 하여 거주하지 않고는 불가능하게 되었습니다. 그리고 1년 이내에 기존 주택을 매도해야 하기 때문에 2개 주택의 시세 상승분을 온전히 누리기가 어려워졌습니다. (1년 이내지만 대부분 바로 팔아야 합니다)

 

대체주택 특례조항

 

그렇다면 일시적 1가구2주택의 비과세 혜택을 좀 더 길게 가져갈 수 있는 방안이 있을까요? 바로 재개발 또는 재건축의 대체주택 특례조항을 이용하는 것입니다. (소득세법 시행령 제156조의 2, 4항)

 

특례 조항을 요약하면 아래와 같습니다. 편의상 A주택을 가지고 있고, B 입주권을 매수한다고 하겠습니다.

 

1. "관리처분인가" 이후의 B 입주권을 구입한다

2. B 입주권이 준공되면 2년 내에 기존 주택 A을 매도한다.

3. B 준공 후 2년 내에 입주한다.

4. B 입주로부터 1년 이상 거주한다.

 

"1"에서 주의해야 할 점은 반드시 관리처분인가 이후의 재개발 물건을 매수하여야 한다는 점입니다. 재개발 입주권이 준공이 되면 2년 내 기존주택 매도, 2년 내 입주하여 1년 이상 거주하면 됩니다. 이렇게 되면 A주택도 일시적 1가구 2 주택으로 비과세 혜택을 받을 수 있고, 새로운 B 주택도 1 주택 비과세 요건(2년 보유 혹은 거주)을 갖추면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

추가로 알아두셔야 할 것은 기존 일시적 1가구2주택 요건은 기존주택 매수 후 신규주택을 1년 이후 매수해야 했지만 이 특례는 경우는 그러한 조건이 없습니다. 신규 입주권을 바로 매수하여도 상관없다는 것입니다.

 

일시적1가구2주택 비과세 특례(대체주택 특례조항)

 

 

통상 관리처분 후 준공까지는 약 5년 정도 걸립니다. 이주 1년, 철거 1년, 공사기간 3년으로 보통 보시면 됩니다. 하지만 이주나 철거가 통상 지연되는 경우가 많기 때문에 준공까지 6년까지도 걸릴 수 있습니다. 그러면 우리는 이 특례조항을 통해서 기존주택의 비과세 기간을 6년 이상 더 볼 수 있다는 큰 장점이 있습니다. 요즘과 같은 부동산 대세 상승기에는 굉장히 큰 혜택이라고 말할 수 있습니다.

 

만약 기존주택이 입지가 좋다면, 정말로 더 큰 혜택이라고 볼 수 있습니다. 다만 이 전략을 쓰려면 입주권을 통해 탄생할 새 아파트도 입지가 좋아야 할 것입니다.

현실적으로 1주택 상태에서 입지가 좋은 입주권을 매수하려면 상당한 현금이 필요한 것이 사실이기 때문에, 현금 부자분들께서는 꼭 이용해 보시면 좋은 전략이라고 생각됩니다. 

 

다음번에는 위 특례를 이용해서 매수할만한 재개발 지역에 대해 다루도록 하겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.