입주권과 분양권 자격 차이 투기과열지구 전매제한

 재개발, 재건축과 같은 정비사업절차를 잘 모르는 사람들은 입주권과 분양권을 잘 구분하지 못합니다. 입주권과 분양권은 같은 듯 매우 다른 권리입니다. 오늘은 조합원 입주권과 분양권에 대해 구분해서 알려 드리도록 하겠습니다.

 

입주권과 분양권의 정의

 

쉽게 설명하면 입주권은 재개발, 재건축 사업에서 조합원이 기존에 가지고 있던 주택을 제공하고, 새롭게 지어진 아파트를 분양받을 권리를 말하고, 분양권은 청약을 신청해서 당첨이 되면 새 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

 

입주권과 분양권은 어떻게 취득할까?

 

입주권은 정비 사업의 조합원으로서 분양 자격을 갖춘 사람에게 주어지는 권리입니다. 통상 조합원 자격이 있는 사람이면 분양 자격도 갖추고 있는 경우가 대부분입니다. 보통 도시 및 주거환경정비법(도정법)과 각 시도의 조례 및 조합 정관에 구체적으로 정해져 있습니다. 조합원 자격과 분양 자격을 모두 갖춘 사람으로부터 주택 또는 입주권을 매수하여 입주권을 취득할 수도 있습니다. 

 

분양권은 선분양 절차를 통해서 청약을 신청하면 당첨된 경우 신축 아파트에 입주할 수 있는 권리로, 청약 통장만 있으면 누구나 청약 신청이 가능합니다. 최근 들어는 민간택지 분양가 상한제로 인해 일반분양가가 싸지면서 엄청난 시세 차익을 볼 수 있다는 기대감에 엄청난 경쟁률을 보이고 있습니다. 입주권과 마찬가지로 분양권을 취득한 사람으로부터 분양권을 매수하여 취득할 수도 있습니다.

 

입주권과 분양권의 장단점

 

입주권은 일반분양보다 먼저 유리한 동호수를 확보한 후에 배정하므로, 분양권보다 유리할 수 있습니다. 우리 모두 잘 알다시피 뷰(view)의 중요성이 점점 커지고 있기 때문에, 로열동과 로열층에 대한 프리미엄도 더 커지고 있습니다. 그리고 조합원들에게는 시공사에서 무상으로 발코니 확장이나 가구나 가전 설치 등의 혜택을 주기도 합니다. 

 

가장 큰 입주권의 장점은 조합원 분양가가 일반 분양가보다 싸다는 점입니다. 통상 10~20% 정도 낮게 책정이 됩니다. 그러므로 나중에 양도할 때 더 많은 차익을 기대할 수 있습니다. 여기서 알아두어야 할 점은 입주권의 경우 분담금이 있다는 점입니다. 분담금은 조합원 분양가에서 각 소유주가 소유한 부동산의 감정평가액(정확히는 권리가액)을 차감한 금액입니다.

 

반면 입주권은 새 아파트로 다시 지어질 때까지 불확실성속에서 오랜 시간을 기다려야 하고, 분양권은 적어도 2~3년 안에는 입주가 확실하다는 장점이 있습니다. 

 

입주권과 분양권의 전매제한 기간

입주권 전매 제한 기간

 

 

 

입주권의 전매가 제한되는 기간은 재건축 구역은 "조합설립인가 후부터 소유권이전등기시까지"이고, 재개발 구역은 "관리처분계획인가 후부터 소유권 이전등기 시까지"입니다. 이는 투기과열지구에만 적용됩니다. 그러므로 투기과열지구에서 상기 전매 제한 기간 안에 매수하게 되면 원칙적으로 입주권을 받을 수 없습니다. 다만 아래와 같은 예외는 있습니다. 2003년 12월 30일 이전에 조합설립인가를 받은 재건축 구역이나 2018년 1월 24일 이전에 최초로 사업시행인가를 신청한 재개발 구역은 입주권 전매가 제한되지 않습니다. 

 

또한 아래 중 하나에 해당되는 경우도 예외적으로 전매 금지 기간 내에 입주권 양도가 가능합니다. 

 1. 세대원의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료, 취학, 결혼으로 세대원 전원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 않은 특별시 등으로 이전하는 경우

 2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우

 3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우

 4. 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간이 10년, 거주기간이 5년 이상인 경우

 5. 사업 지연 등의 이유로 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 도시 및 주거환경정비법의 시행령에 정한 경우

 

분양권은 투기과열지구에서 일반분양받는 경우 최대 5년 범위 내에서 청약 당첨일로부터 소유권 이전등기 시까지 분양권 전매가 금지됩니다. 여기에 특별분양받은 경우는 소유권 이전등기를 마치더라도 5년간은 주택을 매도할 수 없습니다. 최근에는 분양가 상한제 적용 주택에 대하여 전매제한 기간이 늘어났습니다. 주변 시세에 비해 낮은 값으로 분양받으면 최소 3년에서 최대 10년까지 분양권 또는 주택을 매도할 수 없습니다. 이는 각 조건이 모두 다르므로 매수하려는 분양권에 대해 전매 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.