8.2대책 재개발 재당첨 제한 조합원 지위 양도 금지

재개발 재건축 투자에 대한 글을 쓰고 있습니다. 오늘은 재개발 입주권 전매제한과 재당첨 제한에 대한 내용을 알려드리려고 합니다. 사실 전매제한과 재당첨 제한에 대한 내용은 인터넷 상에 많이 있는데, 여전히 헷갈리는 부분이 많아서 혼란스러워하는 분들이 여전히 많이 있습니다. 아래 글이 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

 

조합원 지위 양도 금지

조합원 지위 양도란

 

 

2017년 8.2 대책에서 정부는 투기과열지구 내 재개발 조합원 입주권에 대한 전매제한을 시행하였습니다. 법 시행일인 2018년 1월 24일 이후에 최초로 사업시행인가를 신청한 조합부터 적용이 됩니다. 투기과열지구에는 그러므로 반드시 매수하려는 구역이 언제 사업시행인가를 신청했는지 확인해야 합니다. 정리하면 2018년 1월 24일 이전에 사업시행인가를 신청하고 현재 관리처분계획인가가 나서 이주 및 철거를 하는 구역은 상관없지만, 이후 신청한 구역들은 규제에 해당이 됩니다. 전매제한 기간은 관리처분계획인가 후부터 신축 아파트가 준공되어 소유권 보존등기가 날 때까지입니다.

 

헷갈리시면 안 되는 것이 해제되는 시점이 신축 아파트 입주가 아니라 소유권 보존등기 이후라는 점입니다. 다만 특이한 경우에 한하여 조합원 지위 양도가 가능합니다. 이에 대해서는 따로 포스팅하겠습니다. 대표적인 경우가 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 1가구 1 주택자 일 경우 양도가 가능합니다.

 

재당첨 제한

 

8.2 대책에서 또 다른 규제가 생겼습니다. 바로 재당첨 제한에 대한 내용입니다. 투기과열지구 내에서 "정비사업 분양분"에 대한 재당첨을 제한한다는 것입니다. 정비사업 분양분이라는 것은 일반분양분과 조합원분양분 둘 다 포함됩니다. 이 규제는 투기과열지구 내에서 재개발, 재건축 물건에 투자했거나 재개발, 재건축 일반분양에서 분양권에 당첨이 되면(청약 당첨) 이후 5년 동안 다른 입주권이나 분양권을 얻을 수 없다는 의미입니다.

 

조합원 입주권 당첨 기준일은 관리처분계획인가일입니다. 2017년 10월 24일 이후에 신규로 투기과열지구 내에서 재개발 물건을 매수해서 관리처분인가가 나거나(입주권으로 전환됨) 재개발, 재건축 일반분양 청약에 당첨이 되었다면 재당첨 제한에 걸리게 됩니다. 주의해야 할 점은 2017년 10월 24일 이전에 투기과열지구 내에서 보유 중인 재개발 물건도 안심하기는 어렵습니다. 

 

 

예를 들어 설명해 드리겠습니다. 2017년 10월 24일 이전에 투기과열지구인 "A" 구역에서 물건을 보유하고 있었고, 사업시행인가 단계라고 가정해 보겠습니다. 2017년 10월 24일 이후에 역시 투기과열지구인 "B" 구역에 조합설립 단계에 있는 물건을 매수했다고 하면, 일반적인 경우에 A구역이 속도가 더 빠르므로 B구역 보다 관리처분계획인가가 더 빠르게 나므로 문제가 없습니다. 하지만 "B" 구역이 어떠한 이유로 A구역보다 더 빨리 관리처분계획인가를 받게 되면 문제가 발생합니다. B구역은 2017년 10월 24일 이후 매수했으므로 5년 재당첨 제한이 되는데, A구역이 관리처분계획인가가 나면 재당첨 제한에 걸려서 입주권이 나오지 않게 되는 것입니다. 관리처분계획 인가 이전에 매도하든지 아니면 현금청산이 됩니다. 

 

이처럼 재당첨 제한은 투자를 매우 제한하게 하므로 투기과열지구 내에서는 재개발의 경우에도 여러 물건에 투자할 때는 매우 주의해야 합니다. 

 

오늘은 투기과열지구에 적용되는 중요한 2가지 규제에 대해 말씀 드렸습니다. 반드시 여러번 읽어보시고 확실히 이해하시기 바랍니다.

 

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