재개발 조합원 자격 현금청산 비례율 이주비 대출

지난 포스팅에서는 재개발과 재건축의 차이점, 정비사업의 진행 단계 및 특징에 대해 다뤘습니다. 아래 링크를 참조하시면 확인하실 수 있습니다. 오늘도 재개발 재건축에 대한 기본으로 용어에 대한 정확한 정의와 투자에 미치는 영향에 대해서 알아보겠습니다.

 

재개발 재건축 차이 재개발 절차와 현금청산

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재개발 재건축 용어를 알아야 하는 이유

 

부동산 투자에 있어서 특히 재개발, 재건축 투자에 있어서 용어의 의미를 정확하게 이해하는 것은 매우 중요합니다. 특히 부동산을 방문하였을 때 정확한 용어를 사용해야만 서로 커뮤니케이션이 원활해질 수 있고, 부동산 사장님도 대접을 해 줄 수 있습니다. 부동산 중개사분들이 어려운 용어는 설명해주기도 하지만 모든 개념을 다 설명해 줄 수는 없기 때문에 기본적인 용어는 알고 있어야 합니다. 또한 용어를 정확히 이해해야만 정비사업에 대한 수익분석을 스스로 할 수 있습니다.

 

 

조합원 및 현금청산자

 

조합이 설립되기 이전, 즉 추진위원회 단계까지는 조합원이 아니라 "토지등소유자"라고 합니다. 즉 토지 "등"을 소유한 사람이므로 정비구역 내 토지나 건물, 무허가 건축물 등 뭐라도 하나 이상 가지고 있으면 모두 토지등소유자가 됩니다. 토지등소유자가 모두 조합원이 되는 것은 아닙니다. 조합원이 될 수 있는 자격요건이 있습니다. 재건축과 재개발은 요건이 약간 다릅니다. 우선 재건축 조합원은 아래 2가지 요건을 충족해야 합니다.

 

① 정비구역 내 건축물과 그 부속토지의 소유자일 것

② 재건축 사업에 동의한 자일 것

 

재개발은 조금 더 복잡합니다. 토지와 건물을 함께 소유하고 있는 경우는 조합원이 되는데 별다른 조건이 없고, 토지나 건물 중에서 한 쪽만 소유했다면 조건이 붙습니다. 최소 면적 규모나 무주택자 여부 등의 조건이 붙는데 이는 시도 조례에 따라 약간 다르므로 각 지자체에 직접 알아봐야 합니다. 참고로 무허가 건축물은 건축물 자체의 소유권은 인정되므로 무허가 건축물 관리대장에 등록되어 있거나 무허가 건축물 인정조건에 해당되면 조합원 자격을 인정받을 수 있습니다. 무허가 건축물 관리대장은 구청 등 관할 담당자에게 문의하면 확인할 수 있습니다.

 

조합원 분양가, 일반분양가, 프리미엄(P)

 

조합원에게는 새로 지어질 아파트의 분양가를 저렴하게 공급해주는데 우리는 흔히 "조분"이라 부르는 조합원 분양가입니다. 조합원 분양을 먼저 하고 남은 세대는 일반 대중을 상대로 분양하며, 이것이 일반분양가입니다. 보통 조합원 분양가가 일반분양가보다 약 10~20% 정도 저렴합니다. 

 

일반분양가는 정비사업 사업성 분석에서 매우 중요합니다. 일반분양가를 올리게 되면 그만큼 조합의 분양수입이 늘어나게 되고, 조합원들의 분담금을 낮출 수 있습니다. 일반적으로 일반분양가는 대부분 주변 아파트의 시세를 반영하지만, 최근 들어 분양가 상한제로 인해 투기과열지구에서는 시세보다 싸게 공급되는 경우가 대부분입니다. 따라서 청약 열기가 하늘을 찌르게 되는 것입니다. 일반분양이 끝난고 일반 매매로 전환되면 거래될 때에는 주변 시세와 비슷하게 움직이므로 이른바 프리미엄(P)이 붙습니다. 

 

P는 분양권 뿐만 아니라 입주권에도 똑같이 적용됩니다. 조합원 분양 물건은 일반분양 물건에 비해서 더 많은 P를 받을 수 있습니다. 왜냐하면 분양가도 더 싼 데다가 조합원 물건은 일반적으로 로열층에 우선 배정되기 때문입니다. 

 

 

비례율

 

비례율 = [(종후자산평가액 - 총사업비) / 종전자산평가액] * 100

 

. 종후자산평가액 = 일반분양수입 + 조합원 분양 수입

. 종전자산평가액 = 조합원들의 종전자산의 감정평가액 총합

 

비례율

 

종후자산평가액을 분자에, 종전자산평가액을 분모에 넣고 계산한 비율이 바로 비례율입니다. 일반적으로 100%를 넘기면 사업성이 좋은 것으로, 낮으면 사업성도 낮은 것으로 봅니다. 이때 종전자산평가액은 이미 정해져 있으므로 비례율을 올리려면 분양수입을 닐리거나 총사업비를 줄여야 합니다. 일반적으로 사업비를 줄이는 데는 한계가 있으므로 분양수입을 늘리는 것이 조합원들에게는 유리합니다. 

 

감정평가액과 권리가액

 

감정평가액은 주로 구역 내 토지등소유자가 소유한 부동산의 평가금액을 나타내는 말입니다. 감정평가사가 정해진 방법과 절차애 따라서 평가한 뒤 조합원들에게 통보합니다. 감정평가액은 사업시행인가 고시가 있는 날을 기준으로 이뤄집니다. 감정평가 방법에 대해서는 다음번에 다루겠습니다. 

 

재개발 투자에서 감정평가액이 중요하지만, 이보다 더 관심을 가져야할 것은 권리가액입니다. 권리가액은 감정평가액에 비례율을 곱한 것으로 조합원이 자신의 부동산에 대해 권리를 주장할 수 있는 실제 금액을 의미합니다. 감정평가액은 한 번 정해지면 변하지 않지만, 권리가액은 비례율이 변함에 따라 같이 변동됩니다. 

 

분담금과 추가분담금

 

조합원의 경우 자신이 소유한 부동산을 조합에 출자하였지만, 새로 지어진 아파트를 분양받기에는 금액이 모자랍니다. 따라서 실제 조합원 분양을 위해서 추가로 금액을 내야 하는데 이것이 분담금입니다. 분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액입니다. 

 

. 분담금 = 조합원분양가 - (감정평가액 * 비례율)

 

아까 권리가액은 비례율에 따라 변동된다고 말씀드렸습니다. 따라서 사업이 진행되고 일반분양을 할 시점에 일반분양가가 내려가면 비례율이 내려가 권리가액 또한 내려가므로, 조합원들이 내야 할 분담금은 올라가게 됩니다. 이렇게 처음보다 올라간 분담금을 추가분담금이라고 합니다. 

 

이주비 대출

 

이주비대출은 이주비로 사용하라고 대출해주는 금액으로, 은행을 통해 대출이 이뤄지고 담보는 종전자산의 토지입니다. 이주비는 조합이 무료로 주는 것이 아니고 실제로는 금리가 아주 저렴한 대출의 형태로 나옵니다. 조합원이 실제로 이사하거나 세입자를 내보낼 때 보증금으로 사용됩니다. 일반적으로 법이 소유의 물건은 이주비가 지급되지 않는데, 조합에 실제 확인해보는 것이 좋습니다. 

 

재개발 사업장이 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역)에 속하면 이주비 대출 한도가 달라지고, 주택 소유 수에 따라서도 달라지므로 이에 대해서도 사전에 확인을 해야 합니다. 참고로 투기과열지구에서는 이주비 대출은 무주택자와 1 주택 처분 약정자에 한하여 감정평가액의 40%까지 나오고 있습니다. 이주비는 투자자들에게 투자금이 줄어들기 때문에 매우 중요합니다.