공시지가 1억이하 주택수 취득세 양도세 중과 배제

 

최근 들어 부동산 시장에 지방 갭투자 열풍이 성행하고 있습니다. 더 자세히 말하면 공시지가 1억 이하의 아파트에 갭투자하는 투자자들이 늘어나고 있다고 하는데, 오늘은 왜 투자자들이 몰리고 있는지와 향후 전망에 대해서 알려드리려고 합니다.

 

공시지가 1억 미만 투자

 

 

 

7.10 부동산 대책

 

정부는 2020년 7월 10일 부동산 대책을 내놓았습니다. 대책들 중에 가장 눈에 띈 부분이 바로 취득세에 관한 부분이었습니다. 조정대상지역 이상에서 주택 구입 시 2 주택부터는 8%, 3 주택 이상 및 법인은 무조건 12%의 취득세를 부과한다는 내용이 있었습니다. 이때 중과세에서 제외되는 주택이 "지방세법 시행령 제28조의 2(중과세 제외대상 주택 취득 등)’에 11가지가 열거되어 있는데 이중 시가표준액이 1억 원 이하인 주택"입니다. 이에 따라 다주택자의 투자자들은 취득세 중과를 피할 수 있는 지방의 공시지가 1억 이하 주택 매수에 몰렸던 것입니다. 참고로 시가 기준 6억 이하의 주택은 1.1%의 취득세만을 부과합니다. 

 

여기에다가 양도세 측면에서도 주택수에는 포함되지만 중과를 피할 수 있습니다. 공시 가격 1억 원 미만 아파트를 사서 2 주택자 이상의 다주택자가 된다 하더라도 공시 가격 3억 원 이하에서 아파트를 팔면 양도세 중과에 해당하지 않습니다. 다만 수도권과 광역시, 세종시에서는 양도세 중과가 됩니다. 조정대상지역 이상에서 매도 시 2 주택자는 기본세율+20% P, 3 주택자 이상은 기본세율+30% P의 중과세를 부과받지만 공시 가격이 낮다는 이유로 중과세를 피할 수 있는 것입니다. 

 

지방 갭투자 성행

 

지방의 경우 공시지가 1억 미만의 아파트가 많이 있습니다. 게다가 실수요자가 많은 편이어서 전세가율 또한 80~90%로 높기 때문에 단돈 2000~3000만 원으로도 아파트 한 채를 사는 것이 가능합니다. 

 

최근 국토교통부 실거래가 공개시스템에 등재된 실거래를 보면, 충청남도 아산시의 한 아파트에서는 올해 들어 약 290건의 실거래가 있었습니다. 전용 면적 38.94m2의 매매 시세가 약 6000~9200만 원 수준인데, 전세가도 이에 몫지 않게 약 6000~8000만 원 수준입니다. 전세가와 매매가가 거의 붙어 있기 때문에 투자 자금이 거의 들지 않는 수준입니다. 

 

경기도 평택의 한 아파트도 이번 달 들어서만 25건 이상의 거래가 이뤄졌는데, 이 아파트도 약 3000만원의 자금만 있으면 1채를 매수할 수 있었습니다. 지난해 실거래가 기준보다는 약 5000만 원 이상이 오른 가격입니다. 

 

이와 같은 지방 갭투자 성행에 따라서 경기도 평택, 충남 천안, 공주, 아산 등의 외지인 매수 비중이 크게 늘었고, 아파트 매수 가격 상승률도 전국 평균 이상이었다고 합니다. 단기 시세 차익을 노린 투자자들이 상당수 포함되었기 때문에 이러한 결과가 나온 것입니다. 

 

 

공시 지가 1억 미만 투자의 명(明)과 암(暗)

 

위와 같이 단기 시세 차익을 노린 갭 투자는 현재와 같은 부동산 대세 상승장에서는 유효한 방법일 수 있습니다. 현재 시장은 엄청난 유동성과 정부의 규제로 인해 부동산 가격이 무서울 정도로 상승하고 있어 사람들의 심리 또한 지금 안사면 안 되겠구나 할 정도로 쫓기고 있기 때문입니다. 즉, 매도자가 우위에 있는 시장입니다. 부동산에서 가장 중요한 것은 심리입니다. 이 심리를 꺾지 못하면 부동산 가격은 계속 올라갈 수밖에 없습니다. 

 

이렇게 되면, 지방의 실수요자는 피해를 볼 수 밖에 없습니다. 1억 원이면 살 수 있던 아파트가 갑자기 50%가 올라 1억 5000만 원이 된다면 참 황당한 상황일 것입니다. 투자자들이 서로 손 바뀜 되면서 시세 차익을 보면 애꿎은 실수요자들도 올라간 시세에 맞춰줘야 되기 때문에 피해를 볼 수밖에 없습니다.

 

공시 지가 1억 미만의 갭투자는 계속 성공할 수 있을까요? 아까 말씀드린 대로 부동산에서 가장 중요한 부분은 사람들의 심리입니다. 정부에서 또 다른 규제가 들어가거나 수도권부터 부동산 매수세가 주춤하여 투자자들의 매수 수요가 떨어지게 되면 상대적으로 가치가 높지 않은 지방의 싼 아파들은 조정폭이 더 클 가능성이 높습니다. 단기 차익을 노리려다가 팔지도 못하고 애꿎은 애물단지가 될 수 있습니다. 현재 부동산 시장은 대세 상승장의 후반부 어디쯤에 와 있는 것으로 보입니다. 무주택 실수요자의 경우는 주택을 매수해도 큰 상관없지만, 투자자들은 실수요가 항상 끊이지 않을 지역에 투자하심이 옳을 것입니다. 

 

 

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