재개발 재건축 차이 재개발 절차와 현금청산

재개발과 재건축의 차이점에 대한 자세히 알고 계신가요? 앞으로 재개발을 중심으로 여러 가지 정보와 꿀팁에 대해 알려 드리려고 합니다. 오늘부터 재개발, 재건축에 대한 기본 중의 기본을 알려 드리려고 합니다. 투자에 있어서 꼭 필요한 개념이니 꼭 이해하시고 본인 것으로 만드시기 바랍니다. 오늘은 그 첫 번째로 재개발과 재건축의 차이와 사업 진행과정에 대해서 알려드리겠습니다.

 

 

재개발과 재건축의 차이

 

기부채납 비율

 

재건축은 기본적인 기반시설(도로, 공원, 주차장 등)은 양호하지만 건축물이 노후화된 지역에서 진행됩니다. 보통 재건축은 아파트에서만 진행되는 것이라고 생각될 수 있지만 꼭 그런것만은 아닙니다. 단독주택이 밀집된 지역에서도 재건축이 이뤄지고 있습니다. 제가 얼마 전 다른 재건축 구역인 방배동이 대표적입니다. 방배동은 오래된 단독주택이나 빌라 등이 많지만 기반시설은 양호하여 단독주택 재건축 사업으로 진행되고 있습니다. 

 

반면 재개발은 건물 뿐만 아니라 기반시설이 열악한 곳에서 진행됩니다. 재개발 사업은 재건축보다 공공사업의 성격을 더 띠고 있습니다. 재개발은 경우 부족한 기반 시설을 정비하면서 더 확충해야 하므로 기부채납 비율이 재건축에 비해 높습니다. 기부채납 비율이란 총 사업 구역 중에서 공공시설을 만들기 위해 필요한 토지의 비율을 말합니다.

 

실투자금의 차이

 

재건축은 재개발에 비해 일반적으로 투자금이 더 필요합니다. 그 이유를 살펴보면 아래와 같습니다. 재건축의 경우 아까 말씀드린대로 건물만 낡고 주위 기반시설은 양호한 편입니다. 그러므로 매매 가격이 비교적 안정적을 높게 형성이 되어 있는 데다가 재건축이 되면 새 아파트로 된다는 기대감으로 매매가가 잘 떨어지지 않습니다. 반면 전세가는 낮은 편입니다. 전세가는 실수요를 말하는데 낡은 아파트에서 거주하고 싶은 수요는 많지 않기 때문입니다. 

 

반면 재개발은 기반시설이 낡고 빌라나 단독주택들이 많기 때문에 매매가격 자체가 낮은 편입니다. 물론 전세가도 낮지만 재건축에 비해 그 갭이 작은 편입니다. 

 

또 하나의 차이는 바로 보상비입니다. 재개발의 경우 조합원들을 대상으로 이주비 및 상가 영업보상비를 지급합니다. 이는 재개발이 공공사업의 성격을 가지고 있기 때문입니다. 이주비가 지급된다는 것은 초기 투자금이 줄어든다는 의미가 되므로 레버리지를 일으킬 수 있습니다. 이주비의 경우 투기과열지구의 경우 감정평가금액에 40%까지 대출이 가능하고, 조정대상지역은 60%까지 대출이 가능합니다. 따라서 단독주택의 경우 감정평가 금액이 빌라보다 높아서 매매가는 빌라가 낮지만 나중에 이주비가 지급되면 실투자금은 단독주택이 더 낮아지는 경우가 발생할 수 있습니다. 

 

사업 진행 과정

재개발 사업 진행 절차

 

 

1. 정비기본계획 수립 & 안전진단

 

사업의 시작은 각 지자체가 수립하는 정비 기본계획입니다. 각 시도는 정비 기본계획(안)을 주민공람을 실시하는데 이것이 바로 정비 기본계획을 수립하는 것이라고 할 수 있습니다. 기본계획이 수립되면 재건축의 경우는 안전진단을 실시합니다. 건물이 정말 노후해서 재건축이 필요한지를 진단하는 것이고, 재개발 또는 단독주택의 재건축은 안전진단이 따로 없습니다. 

 

2. 정비구역 지정 및 추친위원회 설립

 

안전진단 통과 후 정비구역 지정이 됩니다. 정비구역이 지정되면 해당 지역 주민들은 사업을 추진하기 위해 조합을 설립할 수 있는데, 그전에 먼저 추진위원회부터 구성하여 각 지자체로부터 승인을 받아야 합니다. 조합원이 되기에 적합한 부동산을 가진 사람들을 "토지등소유자"라고 합니다. 추진위원회가 정식 승인을 받기 위해서는 토지등소유자의 과반수의 동의서를 받아야 합니다. 이제 막 사업 시작을 위한 첫 발자국이라고 보시면 됩니다. 

 

3. 조합설립

 

조합설립은 재개발의 경우 토지등소유자 75% 이상의 동의가 필요하고, 동의한 사람들이 소유한 토지면적의 합이 전체 면적의 50%를 넘어야 합니다. 재건축은 전체 구분소유자의 75% 동의 및 각 동별로 과반수의 동의가 필요합니다. 조합설립 요건을 충족하면 추진위는 조합설립 인가 신청을 하고, 특별한 하자가 없으면 조합설립인가가 이뤄집니다. 

 

4. 시공사 선정

 

조합은 곧바로 시공사 선정에 착수합니다. 여러 시공사로부터 입찰을 받은 후 조합원들의 투표로 결정됩니다. 조합설립총회 때 배포되는 안내책자를 분석하면 앞으로 사업이 어떻게 진행될 것인가에 대해 대략 파악할 수 있습니다. 이른 투자자들은 이 시점에 투자에 착수하기도 합니다.

 

5. 사업시행인가

 

사업시행인가는 간단히 얘기하면 우리 조합의 아파트 몇 세대를 이렇게 짓겠다는 계획서를 지자체에 제출하면 그 내용을 검토하여 인가해 주는 과정을 말합니다. 사업시행인가가 이뤄지면 본격적으로 사업이 시작되는 것으로 볼 수 있습니다. 이 과정에서 총면적, 용적률, 건폐율, 기부채납 면적, 평형 구성, 신축 아파트 세대수 등의 대부분 내용이 가닥이 잡힌다고 보면 됩니다. 

 

 

6. 감정평가(종전자산평가)

 

사업시행인가가 이뤄지면 조합은 바로 종전자산평가에 돌입합니다. 재개발이나 재건축 구역 내 토지등소유자들이 소유한 자산의 가치를 평가하는 것을 말합니다. 현장에서는 흔히 감정평가라고 부릅니다. 각 조합원들이 소유한 부동산의 감정평가 총합산을 하면 실제 필요한 총사업비나 일반분양을 통해 얻게 될 수익을 통해 조합원 각자가 내야 할 분담금도 대략 정해집니다. 

 

7. 조합원분양신청

 

조합은 사업시행인가 후 120일 이내에 감정평가액 및 개략적인 분담금과 조합원 분양 신청기간 등을 조합원에게 통지해야 합니다. 조합원들은 이 기간에 희망 평형을 신청할 수 있고, 실제 평형 배정은 조합에 따라 약간 다르지만 조합원이 가지고 있는 부동산의 감정평가액에 따라 희망 평형은 그대로 배정받을 수도 있고, 아니면 경쟁으로 인해 2순위로 신청한 평형을 배정받을 수도 있습니다. 조합원 분양신청을 한 사람은 여전히 조합원으로 남고, 분양신청을 하지 않으면 현금청산자가 됩니다. 

 

8. 관리처분계획 수립 및 인가

 

사업시행인가를 통해 일반분양세대수가 정해지고 대략적인 분양 수입을 추정할 수 있습니다. 이를 바탕으로 조합은 더욱 구체적인 사업 계획을 수립할 수 있는데, 조합원들이 가지고 있던 자산을 어떻게 관리하고 새롭게 신축되는 자산은 어떻게 처분하여 배분할 것인지에 대해 계획을 수립합니다. 이를 관리처분계획이라고 합니다. 

 

관리처분계획은 사업시행인가 시에 수립했던 계획에 여러 가지 불확실했던 변수들을 채워 넣어 수정 보완한 것입니다. 이 단계가 되면 사업성을 나타내는 지표인 "비례율"을 어느 정도 추정할 수 있습니다. 보통 관리처분계획 인가까지 이뤄지면 사업이 중간에 무산될 가능성은 매우 적기 때문에 대부분 투자자들이 많이 진입하는 단계입니다. 또한 이주비 지급이 이 단계에서 이뤄지므로 실투자금도 줄어들게 됩니다. 

 

9. 이주 및 철거

 

보통 1년 정도의 기간 동안 이주를 진행하고, 조합은 이주비를 제공합니다. 

 

10. 일반분양

 

이주 및 철거가 완료되면 조합은 착공신고를 하고 일반분양을 합니다. 이때 조합원 분양을 위한 동호수 추첨이 이뤄집니다. 일반분양이 얼마나 성공적으로 이뤄지느냐는 전체 사업성을 높이는데 매우 중요한 요소입니다. 높은 가격에 일반분양이 되어야 조합원들이 내야 할 분담금이 줄어들기 때문입니다. 하지만 요즘은 투기과열지구의 경우 분양가 상한제로 인해 일반분양금액을 마음대로 올릴 수가 없습니다. 하지만 나중에 입주권에 대한 프리미엄으로 보상받을 수 있습니다.

 

11. 입주 및 이전고시

 

일반분양이 끝나고 2년 반에서 3년 후에 입주가 가능합니다. 입주만 하면 바로 소유권 보존등기가 나오는 것은 아니고 이전고시가 나온 후에 이뤄집니다. 이전고시는 공사가 완료되었음을 고시하고, 정식으로 대지를 측량, 분할해서 분양받은 사람들에게 소유권을 이전하는 절차입니다. 이전고시가 완료되고 지금까지의 사업 내용을 최종 정산하고 나면 사업의 모든 절차가 마무리됩니다. 

 

 

정비사업은 정비계획 수립부터 입주까지 빠르면 10년, 길어지면 30년까지 걸리기도 합니다. 사업 초기단계일수록 싸게 살 수 있지만 리스크는 그만큼 커지게 됩니다. 확실한 투자 기준을 세우기 위해서는 공부가 반드시 필요합니다. 주변 시세는 얼마나 높아질지 사업이 별 탈 없이 진행될지에 대한 분석이 필요합니다.