재개발 재건축 비례율 100% 함정

지난 포스팅에서 재개발 재건축 관련 용어 정리를 하였습니다. 기본적인 내용이기 때문에 투자를 하기 전에 반드시 이해하고 알고 계셔야 합니다. 이번 포스팅에서는 이어지는 내용으로 비례율에 대해 조금 더 자세히 풀어볼까 합니다. 우선 지난 용어 관련 포스팅은 아래 링크를 참고하시기 바랍니다.

 

재개발 조합원 자격 현금청산 비례율 이주비 대출

 

재개발, 재건축을 투자함에 있어서 비례율은 반드시 이해해야 합니다. 왜냐하면 사업성을 나타내는 지표이기 때문입니다. 비례율을 계산하는 식을 다시 한번 알려 드리면 아래와 같습니다.

 

 

 

. 비례율 = [(종후자산평가액 - 총 사업비) / 종전자산평가액] * 100

 

종후자산평가액은 일반분양과 조합원 분양 수입의 합입니다. 

 

대다수 사업장은 왜 비례율이 100%일까?

 

조합 입장에서 비례율이 100%일 때 여러모로 유리합니다. 비례율이 100%를 넘으면 조합은 사업이익이 발생하는 것이므로 그에 따라 법인세를 내야 합니다. 조합이 법인사업체이기 때문입니다. 반대로 100%를 밑돌면 사업성이 떨어져 보이기 때문에 좋지 않습니다. 

 

또 비례율이 100%라면 권리가액과 감정평가금액이 동일하게 되므로 (권리가액=감정평가금액*비례율), 조합원들 간에 갈등이 생기지 않습니다. 비례율이 100%를 넘어가면 감정평가금액이 클수록 권리가액이 더 차이 나게 커지기 때문입니다. 일반적으로 비례율은 입주 후 청산 때까지 계속 변하므로 사업 초기 단계에서 조합이 얘기하는 비례율이 나중에 어떻게 변할지 파악할 수 있습니다. 

 

 

비례율에 영향을 주는 경우

 

우선 총 사업비가 달라지는 경우입니다. 공사비가 상승함에 따라 총사업비가 증가할 경우 비례율은 떨어지고, 반대로 총사업비가 감소할 경우 비례율을 올라갈 것입니다. 이주와 철거가 늦어지게 되면 이주비와 금융비용의 증가로 사업비가 증가하여 비례율이 내려갈 수 있고, 공사비용이 물가연동에 따라 변동됨에 따라 비례율이 바뀌게 됩니다. 

 

두 번째는 종전자산평가액이 달라지는 경우입니다. 분담금은 조합원분양가에서 권리가액을 차감한 금액입니다. 이때 권리가액은 감정평가금액에서 비례율을 곱한 것인데, 다른 조건이 모두 동일하다면 감정평가금액이 낮아지면 비례율이 올라가고, 감정평가금액이 높아지면 비례율이 낮아지므로 감정평가액이 늘거나 줄어든다고 전체적인 사업성에는 큰 영향을 주지 않습니다. 

 

세 번째는 종후자산평가액이 달라지는 경우입니다. 종후자산평가액은 조합원 분양 수입과 일반분양 수입을 합친 것입니다. 분양 세대수는 이미 사업계획 단계에서 정해 지므로 분양수입을 늘리기 위해서는 분양가를 높여야 합니다. 이전 포스팅에서 말씀드린 대로 일반분양가는 주변 시세에 맞춰 변경될 수 있지만 최근 규제 지역 내에서는 분양가 상한제로 인해 분양가가 시세보다 많이 낮은 경우가 많습니다. 조합원분양가를 올리려면 감정평가금액을 올려야 하므로 조삼모사격입니다.

 

이처럼 비례율 숫자 자체는 중요한 것이 아니라 100%를 맞추기 위해 일어나느 여러 가지 변화에 관심을 가져야 합니다. 사업 초기단계일수록 조합이 제시하는 자료를 모두 신뢰해서는 안됩니다. 예상 비례율이 높다고 사업성이 높다고 단정하지 말고, 앞으로 변화될만한 요소가 뭐가 있는지 살펴보아야 할 것입니다.