산성구역 성남 재개발 입주권 매수

경기도 주요 입지의 재개발 구역에 대한 정보를 정리하여 공유드리고 있습니다. 오늘도 지난번 포스팅에서 다룬 상대원 2구역 재개발에 이어 또 다른 성남 재개발 구역으로 떠나보겠습니다. 오늘은 2020년 9월 관리처분인가를 득한 비교적 사업 진행 속도가 빠른 수정구의 산성구역에 대한 정보를 정리해보겠습니다.

 

 

성남시 수정구 산성구역 재개발

 

산성구역

산성구역은 우선입지적으로 매우 우수합니다. 서울 송파, 서초에서 성남 본 도심으로 들어가는 첫 경계지역으로 위례신도시와는 1개 정거장을 사이에 두고 위치하고 있습니다. 산성구역에서는 잠실 롯데타워가 바로 보일 정도로 가깝습니다. 보통 차량으로 잠실, 서초, 강남까지 30분 내로 도달이 가능합니다. 

 

산성구역은 8호선 산성역 초역세권에 위치하는 아파트 단지로 탄생할 예정입니다. 성남북초등학교, 창성중학교, 성남서중학교를 도보로 통학할 수 있어 학군도 양호하며, 바로 옆에 단대공원, 영장 근린공원 등이 있어 자연환경도 우수한 편입니다. 얼마 전 입주한 산성포레스티와 신흥2구역과 더불어 약 1만 2천 세대의 미니 신도시급으로 자리 잡게 될 것입니다. 

 

성남의 산성구역을 시작으로 구도심 재개발구역 벨트가 형성됩니다. 

"산성구역-신흥2구역-신흥3구역-신흥1구역-수진1구역"

산성역에서 8호선을 따라 모란역까지 재개발 사업이 완료되는 2030년 경이면 성남 구도심은 정말 새로운 도시 뉴시티로 재탄생할 것입니다. 

 

산성구역 사업 진행 현황

 

산성구역은 2019년 4월 사업시행인가를 득하였고, 2020년 9월 관리처분인가를 득하였습니다. 그리고 2020년 10월부터 이주를 하고 있는 비교적 속도가 매우 빠른 재개발 사업장 구역입니다. 빠르면 내년까지 철거를 하고, 2023년 착공에 들어가 2025년 하반기 혹은 2026년 상반기에 준공하게 될 것으로 보입니다. 이주 및 철거 속도에 따라 입주 시기는 조정될 것입니다. 현재 시점(6월 말) 기준으로 약 50%의 이주율을 달성하고 있습니다. 

 

산성구역의 시공사는 대우건설, GS건설, SK건설 컨소시엄으로 구성되었으며, 총 세대수 3372세대, 총 31개 동(지하 5층~지상 29층)으로 탄생할 예정입니다. 건폐율은 18.55%, 용적률은 264.44%입니다. 전용면적 84m2(34평형) 이상의 중대형 평수도 많이 배정되어 있어, 대형 수요도 잡을 수 있는 좋은 사업장입니다. 조합원 추가분담금은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 분납하게 됩니다. 조합원 분양가는 34평형 기준으로 약 58000만 원으로 책정되었습니다. 

 

산성구역이 입주하게 되는 2025~2026년경에는 84m2 기준 산성포레스티아 가격을 기준으로 유추하건대 최소 15~16억 이상은 될 것으로 예상됩니다. 

 

 

어떻게 투자해야 할까요?

 

산성구역의 경우 투기과열지구에 속해 있기 때문에 관리처분인가 이후에는 입주 시점까지 조합원 지위 양도가 불가능합니다. 다만 물건 중 10년 보유 5년 이상 거주한 것은 예외적으로 조합원 지위 양도가 가능하여 매물이 가끔씩 나오고 있는 상황입니다. 나중에 실거주를 원하시는 분들은 입주권을 매수하여 입주하게 되면 입주 후 2년 안에만 기존 주택을 매도할 경우 기존 주택을 비과세 처리할 수 있기 때문에 매우 좋은 방법이라 할 수 있겠습니다. 아래 글에서 일시적 1가구 2 주택 입주권 비과세 특례에 대해 알아보시기 바랍니다.

 

재개발 대체주택 특례조항 입주권 대체주택 비과세