재개발 물딱지 거래와 투자 입주권 자격

재개발 구역에 투자할 때 주의해야 하는 것이 바로 "물딱지"입니다. 물딱지란 입주권이 나오지 않는 주택 등을 말합니다. 우리가 재개발에 투자하는 이유는 입주권이 나오고 신축 아파트를 받아 거주하거나 프리미엄을 받고 매도하기 위함인데, 입주권을 받을 수 없다면 굉장한 손실이 아닐 수 없습니다. 입주권이 나오지 않을 경우 매매계약을 해제할 수 있다는 등의 특약 조차 없다면 나중에 입주권이 나오지 않는다는 것을 알게 되더라도 구제받을 수가 없습니다. 

 

재개발 물딱지란

 

 

물건이 물딱지가 되는 경우는?

 

물딱지가 되는 경우는 크게 두가지 입니다.

 

첫째는 매도인이 같은 재개발 구역에 여러 개의 주택 등을 가지고 있다가 그중 하나를 판 경우이고, 둘째는 매도인의 세대원이 같은 재개발 구역 내에 다른 주택을 가지고 있는 경우입니다. 

 

첫 번째 경우의 대해 자세히 말씀드리겠습니다. A라는 사람이 조합설립인가 전에 B에게 주택을 매도하였다면 A와 B 모두 입주권을 각각 받을 수 있습니다. 하지`만 조합설립인가 이후에 매매가 이뤄졌다면 도정법에 따라 한 명의 조합원으로만 보도록 되어 있습니다. 즉, A와 B는 하나의 입주권을 공유하게 되는 것입니다. 여기서 만약 A가 관리처분계획인가 이후에 B에게 주택을 팔 경우 B는 아예 입주권을 받지 못하게 됩니다. 가장 많은 경우의 수가 이와 같은 경우입니다.

 

두 번째 경우는 여러 명의 토지 등 소유자가 1세대에 속하는 경우 세대별로 하나의 입주권만 받을 수 있습니다. 부부라면 세대가 분리되어 있어서 1세대이므로 하나의 입주권만 인정됩니다. 따라서 조합원 입주권을 취득하기 위해 매매계약을 체결하려 할 때는 반드시 매도인과 매도인 세대원의 다른 주택 소유 여부를 확인하는 절차를 거치는 것이 좋습니다. 

 

물딱지를 피하려면?

 

사실상 관리처분계획인가 후라면 입주권 상태로 변했기 때문에, 조합에 확인만 하면 권리관계를 확인할 수 있습니다. 다만 최소한의 안전장치 마련을 위해 매매 계약 시 가급적 특약사항을 삽입하는 것이 좋습니다. 특약 문구 예를 들면 아래와 같습니다.

 

1. 본 계약은 매수인이 XX 재개발 구역 내에서 단독으로 분양받을 수 있는 입주권 취득을 목적으로 하는 게약임을 확인한다. 

2. 매도인은 본인을 포함한 전 세대원이 동일 구역 내에 다른 주택 또는 토지를 소유하지 않았음을 확인한다.

3. 매도인은 본인을 포함한 전 세대원이 투기과열지구의 정비 사업 조합원/일반분양에 당첨한 사실이 없음을 확인한다.

4. 매도인의 결격사유로 입주권이 나오지 않는 경우, 본 계약은 무효로 하며, 매도인은 본 계약으로 발생된 모든 비용과 함께 매매가에 대한 기회비용 등을 계산한 위약금을 매수인에게 지급하기로 한다. 

 

위 문구들의 핵심 내용은 매수인은 노후 주택 취득 목적이 아니라 입주권의 취득을 목적으로 한다는 것을 명시하고, 매도인이 물딱지 리스크에 대한 귀책사유를 인지하며, 귀책사유로 사고가 나면 계약 취소 및 위약금 지급을 해야 한다는 것입니다. 

 

 

재개발 구역 내에서 매수시에는 일반 매매보다 조금 더 신중하게 체크하여 거래 하시기 바랍니다. 감사합니다.