분양가 상한제 적용지역 전매 제한 추가분담금 증가

재개발, 재건축 등 정비사업에 있어서 사업성은 투자자들에게 가장 중요한 항목 중 하나일 것입니다. 이 사업성에 가장 크게 영향을 미치는 요소가 일반분양분의 가격일 것입니다. 민간에 분양가를 비싸게 받아야 조합원들의 이익이 늘어나 분담금이 감소할 수 있기 때문입니다. 하지만 정부에서 추진 중인 분양가 상한제로 인해 조합의 분담금이 늘어날 수도 있는 상황입니다. 오늘은 분양가 상한제에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

분양가 상한제란

 

분양가 상한제는 건축비와 택지비를 더한 겂을 기준으로 해서 일정 수준 이상으로 분양가를 올리지 못하도록 하는 제도를 말합니다. 다시 말해서 분양가상한제의 적용으로 줄어든 일반분양 수익은 조합원이 추가로 부담해야 한다는 의미입니다.

 

민간택지 분양가상한제 

 

 

분양가상한제 조건과 적용 지역

 

현재 민간택지 분양가 상한제가 적용되는 지역은 주택의 가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 곳을 대상으로 하고, 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐서 지정이 됩니다. 그 중 필수적 요건은 투기과열지구로 지정이 되어 있어야 합니다. 여기에 직전 12개월 평균 분양가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나, 직전 2개월 모두 청약 경쟁률이 5:1을 넘거나, 직전 3개월 주택거래량이 전년 대비 20% 이상 증가하여야 합니다. 

 

다행히 재개발, 재건축 아파트의 경우 분양가상한제 적용 시점을 6개월 유예하였고, 분양가상한제 적용 지역으로 지정하기 전에 관리처분계획인가를 받거나 신청하고, 2020년 4월까지 입주자승인모집을 신청하면 예외적으로 분양가상한제를 적용받지 않을 수 있습니다. 

 

지난 2019년 12월에 발표한 분양가상한제 적용 지역을 보면 총 495개 동으로 대부분 전국에서 핫한 지역이 지정되어 있습니다. 서울의 대부분 동과 경기의 광명, 하남, 과천 등이 지정되었습니다. 

 

분양가상한제 적용 지역

 

분양가상한제를 적용 받는 지역에 당첨된 사람의 경우, 분양 대금이 주변 매매가격의 100% 이상이면 5년, 80~100%인 경우는 8년, 80% 미만인 경우 10년 동안 전매 제한이 적용됩니다. 

 

 

분양가 상한제로 인해 분양가는 얼마나 낮아지게 되나요?

 

강남의 한 재건축 아파트 단지를 예를 들어 설명해 보겠습니다. 조합에서 기존에 책정한 일반 분양가는 84m2 기준으로 약 17억 원이었습니다. 이 단지에 분양가상한제가 적용되면서 일반 분양가는 이의 절반으로 떨어졌습니다. 공시지가를 기준으로 한 택지비가 약 5억원, 공사비가 평당 1300만원이 적용되어 총 10억원 정도로 일반 분양가가 책정될 예정이라고 합니다. 기존 분양가에 비해 약 7억원이 떨어진 셈입니다.

 

현재 주변의 신축 아파트 시세는 비하면 터무니없는 가격이라 논란이 예상됩니다. 왜냐하면 이는 조합원들의 사유 재산을 침해할 여지가 있고, 실제로 조합원들의 이익을 일반 분양을 받는 사람에게 몰아주는 것이기 때문입니다. 

 

분양가 상한제와 재개발 재건축 조합원의 추가분담금

 

분양가 상한제로 인해 낮아진 일반 분양가는 조합원의 추가분담금 상승으로 이어집니다. 조합원은 기존에 가지고 있던 주택 등의 가치와 새로 받는 아파트 가치의 차액만큼을 추가분담금으로 납부해야 합니다. 이전의 글에서 재개발 재건축 사업의 사업성은 비레율로 평가할 수 있다고 하였습니다. 이에 대한 자세한 내용은 아래 링크를 참조하시기 바랍니다.

재개발 조합원 자격 현금청산 비례율 이주비 대출

 

일반분양에 대한 수입이 감소하면 자연스럽게 새 아파트의 종후 자산이 줄어들 수밖에 없고, 비레율은 감소합니다. 비례율이 줄어든다는 것은 기존 조합원들이 가지고 있던 자산(종전자산)의 평가 금액도 줄어들게 되어, 추가 분담금(조합원 분양가 - 권리가액)은 늘어날 수 밖에 없습니다. 

 

분양가 상한제 제도는 주택 과열을 우려하는 정부의 입장을 이해하지만, 조합 입장에서 보면 조합원들의 이익을 일반 분양을 받는 사람에게 몰아주는 것이기 때문에 시장 논리에 맞지 않는다고 생각합니다. 그동안 조합원들이 고생한 이익을 청약 당첨자가 다 가져가는 것이기 때문입니다.

 

우리가 투자를 함에 있어서 분양가 상한제로 인한 일반분양가의 변동에 대해 반드시 고려해야 합니다. 향후 추가적으로 분양가상한제로 지정이 될 지역에 재개발 또는 재건축 아파트를 매수할 때는 추가 분담금 상승 가능성에 대해 반드시 인지하고 있어야 할 것입니다.