1세대 1주택 고가주택 양도소득세 장기보유특별공제

1세대 1주택을 가지고 있는 상태에서 양도하게 될 경우 2년 보유(혹은 거주 포함)하게 되면 전액 양도세 비과세가 되는지 알고 계시는 분들이 많습니다. 하지만 시가 9억 이상의 고가 주택에 대해서는 일부 양도소득세가 과세됩니다. 오늘은 이에 대한 내용에 대해 자세히 알려 드리겠습니다.

 

1세대 1주택 요건을 충족하는 주택의 양도 시 발생하는 양도소득에 대해서는 양도소득세를 비과세 하는 것이 원칙입니다. 하지만 양도 당시의 실거래가액이 9억 원을 초과하는 고가주택의 경우에는 1세대 1주택 일지라도 양도소득세를 과세합니다. 그러나 9억 원까지는 비과세 효과를 누리도록 하고, 9억 원 초과분에 대해서만 과세하도록 고가주택에 대한 양도차익 계산 규정을 별도로 하고 있습니다.

 

 

양도소득세 계산 방법

 

양도소득세 계산 과정

 

고가주택 과세양도차익 계산 방법

 

과세 양도차익 = 실제 양도차익 × (양도가액 - 9억 원) / 양도가액

 

예를 들어, 7억에 매수한 집을 14억 원에 양도하였다고 가정해 보겠습니다. 실제 양도차익은 14억 원에서 7억을 뺀 7억 원입니다. 양도가액은 14억입니다. 따라서 과세 양도차익은 2.5억 원(7 × 5/14)이 됩니다.

 

고가주택의 장기보유특별공제 계산

 

2019년 12월 31일까지의 양도분까지는 거주기간과 관계없이 보유기간에 따라 최대 80%(1년에 8%씩 10년 이상 보유 시 80% 적용)까지 장기보유 특별공제를 적용하였습니다. 하지만 2020년 1월 1일 이후 양도분부터는 2년 거주요건을 충족하는 경우에만 보유기간을 기준으로 최대 80%의 장기보유 특별공제를 적용하였습니다. 여기서 또 한 번 변경이 됩니다.

 

2021년 이후부터는 장기보유특별공제율을 최대 80%로 유지하되, 거주기간 요건을 추가하여 연 8%의 공제율을 (보유기간 연 4%, 최대 10년) + (거주기간 연 4%, 최대 10년)로 구분하여 적용하도록 하였습니다. 아래 표를 참고하시기 바랍니다. 

 

장기보유특별공제

 

장기보유 특별공제액은 앞에서 계산한 과세 양도차익에서 공제율을 곱한 금액을 말합니다. 

 

 

고가주택 양도소득세 계산

 

사례를 들어서 양도소득세를 계산해 보겠습니다.

 

1세대 1주택자로서 양도가액이 15억 원이고 취득가액이 7억 원인 아파트를 양도했을 때의 양도소득세입니다. 이때 거주기간은 5년으로 하고, 보유기간은 10년으로 가정하겠습니다. 현재 시점에서 양도했을 때의 양도소득세를 계산하겠습니다. 

 

과세 양도차익은 "8억 원 ×(15-9억 원)/15억 원"으로 3.2억 원이 됩니다. 여기에서 거주 5년에 대한 장기보유 특별공제율 20%, 보유 10년에 대한 장기보유 특별공제율 40%를 더하여 총 60%의 공제율을 적용받습니다. 그러므로 총 공제금액은 "3.2억 원 × 0.60"으로 1.92억원이 되고, 양도소득금액이 1.28억 원(3.2-1.92억)이 됩니다. 

 

여기에 양도소득기본공제 금액 250만 원을 차감한 뒤, 과세표준에 해당하는 세율 35%를 적용하면 양도소득세가 약 3,100만 원 정도가 발생하게 됩니다. 양도소득세를 실제 양도차익으로 나눈 실질 세율이 약 4%로 1주택자에 대한 세제 혜택은 다주택자에 비해 매우 유리합니다. 

 

재개발 입주권을 취득하는 경우도 동일한 방법으로 계산할 수 있습니다. 다만, 입주권을 매수하여 나중에 주택상태에서 양도하였을 경우 신축 아파트로 변환되고 나서부터 보유기간이 적용되니 이 점 꼭 참고하시기 바랍니다. 꼭 세금 계산을 잘하셔서 불이익받지 않도록 하시기 바랍니다. 참고로 시가 9억원이 현재 고가주택으로 인정받고 있는데, 이를 12억원으로 상향 조정하는 방향이 정치권에서 추진되고 있으니 참고 하시고 꼭 뉴스를 확인하시기 바랍니다.