아파트 리모델링 사업 장점 추진 기간 분담금과 대표 사례

신축 아파트에 대한 수요가 증가하면서 일부 지역 및 단지를 중심으로 아파트 리모델링 사업에 대한 관심이 증가하고 있습니다. 재건축에 대한 규제가 여전히 심하기 때문에 이에 대한 대안으로 리모델링을 고려하는 것입니다. 1기 신도시인 성남 분당, 산본, 평촌 등에서는 얼마 전부터 리모델링 추진을 하고 있는 일부 단지가 실제로 있습니다. 

 

리모델링 추진

 

 

 

리모델링 장점

 

첫 번째, 리모델링 가능 연한이 15년 이상으로 매우 짧은 편입니다. 참고로 재건축은 30년 이상입니다. 오래 기다리지 않고도 주민들 동의를 얻어 시작할 수 있습니다. 서울시 기준으로 약 절반이 리모델링 추진 가능 단지입니다. 

 

두 번째, 임대주택 건설 의무가 없습니다. 재건축이나 재개발은 임대주택 의무 건축 비율이 정해져 있어 일반 분양의 일부를 임대세대로 전환해야 합니다. 하지만 리모델링은 임대주택을 지을 필요가 없어 기존의 아파트에서 세대수를 증가시켜 모두 일반분양으로 전환할 수 있습니다.

 

세 번째, 초과이익환수가 없습니다. 재건축이 실제 제대로 추진되지 못하는 것이 초과이익환수제도 때문입니다. 

 

네 번째, 조합원지위양도제한이 없습니다. 재건축은 조합설립 이후에는 조합원 지위 양도에 제한을 받습니다. 하지만 리모델링은 제한 없이 자유롭게 거래가 가능합니다. 

 

용적률이 300%에 육박하는 아파트의 경우 3종 일반주거지역 기준으로 법적 상한 최대 용적률이 300% 이지만 임대주택 5%, 기부채납 10% 정도를 가정하면 조합이 사용 가능한 용적률은 247.5%에 불과합니다. 즉, 용적률을 줄이면서 재건축을 하는 것은 일반 분양 수익 하나도 없이 기존 주민의 아파트 면적을 줄여야 합니다. 사업성이 좋지 않기 때문에 추진이 매우 어렵습니다. 반면 리모델링은 용적률 상한 제한 없이 주민들의 아파트 면적 증대로 수익성을 확보할 수 있습니다.

 

리모델링 추진 절차

 

기본계획 수립 - 조합설립인가 - 시공사 선정 - 안전진단 1차 - 건축, 도시계획 심의 - 행위허가 - 이주 및 철거 - 안전진단 2차 - 일반분양 - 준공 및 이전고시

 

리모델링 사업의 조합설립은 주민의 2/3 동의가 필요합니다. 리모델링 허가(사업계획 승인) 단계에서는 다시 주민의 2/3인 75% 동의서를 확보하여야 하고, 권리변동 확정 총회를 통해 조합원 분담금을 확정하게 됩니다. 

 

 

 

실제 리모델링 아파트 대표 사례 (완료)

 

1) 2012년 12월 준공된 밤섬 쌍용예가 클래식 아파트

2) 2010년 7월 준공된 당산 쌍용예가 클래식 아파트

3) 2014년 2월 준공된 래미안 대치 하이스턴 아파트

4) 2014년 2월 준공된 청담 아이파크 아파트

5) 2014년 1월 준공된 청담 래미안 로이뷰 아파트

 

추진중인 리모델링 아파트

 

1) 개포 우성 9차 -> 더샵 마스터 클래식 (21년 12월)

2) 송파 오금 아남 아파트 : 공사 중

3) 둔촌 현대 1차 아파트 (이주 완료) : 둔촌 2, 3차도 진행 중

4) 송파 성지아파트 : 하반기 착공 예정

5) 이촌 현대아파트 : 이주 완료

6) 분당 한솔주공 5단지 : 사업계획 승인

7) 분당 무지개 4단지 : 사업계획 승인

8) 평촌 목련 2단지 : 사업계획 승인을 위한 동의율 75% 달성

9) 답십리동 신답극동아팥트 : 사업계획 승인

10) 자양 우성 1차 아파트 : 건축 심의 단계

11) 목동 우성 2차 아파트 : 조합설립 완료, 1차 안전 진단

12) 노량진 신동아리버파크 : 리모델링 동의서 징구 중

 

어디가 리모델링으로 가치가 증가할까?

 

첫 번째, 신축의 가격이 비싸고, 신축과 구축의 가격 차이가 큰 곳이 향후 리모델링으로 가치가 증가하고 수익도 덩달아 따라 오르게 될 것입니다. 

 

두 번째, 신축의 가격 형성이 제대로 되지 않았고 향후 신축 가치가 크게 올라갈 수 있는 곳이 좋ㅅ브니다. 구축 가격이 저평가되어 있어 향후 시세 차익이 클 수 있습니다. 강동구 둔촌 주공 인근, 뉴타운 인근 리모델링, 용산과 접근성이 좋은 리모델링, 목동 인근 리모델링, 한강변인 자양동 리모델링을 주목하면 좋습니다. 

 

세 번째, 용적률이 높고 건폐율이 낮아 재건축 가능성이 낮아 리모델링으로 속도가 빠르게 갈 수 있는 곳이 좋습니다.

 

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