청약 재개발 재건축 입주권 장점

최근 부동산 시장의 핵심 키워드는 "청약", "재개발", "재건축"이라고 할 수 있습니다. 신축 아파트 선호 현상이 점점 더 강해지고 서울 핵심지 신축 아파트의 공급 부족이 맞물려서 앞으로도 많은 관심을 받을 것으로 보입니다. 그러면 새 아파트를 싸게 사기 위해서는 어떤 방법이 있을까요? 이에 대해 오늘은 글을 써보도록 하겠습니다.

 

신축 아파트의 매력

 

 

첫 번째는 청약에 당첨되는 것입니다.

 

청약은 새 아파트를 원가로 싸게 살 수 있는 방법입니다. 주요 지역에는 분양가상한제가 적용되어 있기 때문에 주변 시세의 60~70% 정도로 분양가가 책정되고 있습니다. 그렇기 때문에 청약하는 매 단지마다 1순위 통장이 엄청나게 몰리고 있습니다. 로또 청약이라고 불릴 만큼 무주택의 고가점자가 아니라면 당첨이 쉽지 않은 것이 사실입니다. 

2020년 8월에 서울에서 분양한 청약의 당첨 가점 커트라인은 82점 만점 중에서 62.7점 이었습니다. 이는 무주택 기간 10년에 청약통장 가입기간 10년, 부양가족을 5명을 확보해야 가능한 점수입니다. 하지만 최근에는 이 커트라인 점수가 점점 더 올라가고 있습니다. 현실적으로 당첨이 쉽지 않아서 젊은 세대들의 패닉 바잉이 이어지고 있는 것입니다.

 

두 번째는 분양권을 매수하는 것입니다.

 

아쉽게도 현재 서울에서는 분양권 매수가 가능한 것이 없습니다. 2017년에 6.19 부동산 대축으로 분양권 거래가 전면 금지되었기 때문입니다. 실거주자만 청약을 하라는 정부의 의도입니다. 

 

 

세 번째는 정비사업의 입주권을 매수하는 것입니다.

 

정비사업 입주권은 청약, 분양권과 달리 규제가 적은 편입니다. 조합원 지위를 승계해서 몇 년안에 지어질 새 아파트를 미리 사는 것입니다. 아까 말씀드렸듯이 분양권 매수 시장이 닫혀 있기 때문에 정비사업(재개발, 재건축)의 입주권 가치는 반대로 점점 더 올라가고 있습니다. 

여기에도 정부와 서울시에서 재건축을 계속 규제하고 있어 정비사업의 인허가 물량은 감소하는 추세에 있습니다. 따라서 정비사업 입주권은 앞으로도 희소하여 더욱 그 가치가 상승할 것입니다. 민간택지 분양가 상한제 구역에서 청약에 당첨되면 90일 내 전입, 거주의무, 전매금지 등의 규제가 있지만 입주권은 규제에서 벗어나 있습니다. 현재 분양가 상한제 적용 지역은 서울 18개 구 309개 동과 경기도 3개 도시(광명, 하남, 과천) 중 일부인 13개 동입니다. 전매제한 기간이 분양 가격에 따라 약간 다르지만 약 5년~10년으로 짧지 않습니다. 5년 이내 실거주 규정까지 있으므로 전세도 내어주기 어렵습니다. 

정비사업은 진행단계에 따라 리스크가 있으므로 적어도 이번 상승 싸이클에서 관리처분 인가를 받을 수 있는 구역에 투자하는 것이 가장 안전한 방법이라고 할 수 있겠습니다. 재개발 입주권은 5~6년 후 입주할 아파트를 지금의 시세로 잡아서 살 수 있는 매우 매력적인 방법이라고 할 수 있습니다. 

 

개인적으로 저는 자금이 된다면 입주권 매수가 가장 효과적인 투자 방법이라고 생각합니다. 특히나 요즘같이 세금 관리가 중요해지는 시대에는 더욱 더 입주권의 매력이 커질 것으로 보입니다.