등기사항전부증명서 등기부등본 보는법 세입자 주의사항

전월세를 구하다 보면 집주인이 집을 담보로 빚을 얻어 쓴 경우를 종종 만날 수 있습니다. 이때 빚이 얼마나 되는지 잘 따져보고 세를 얻어야 합니다. 빚이 많아서 집이 경매로 넘어가 주인이 바뀔 경우에는 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있기 때문입니다. 

 

세를 얻으려는 집에 빚이 있는지 알려면 그 집의 등기사항전부증명서(등기부등본)을 확인해봐야 합니다. 등기사항전부증명서는 이 집이 언제 지어졌고, 면적은 얼마이며, 소유자는 누구이고, 빚은 얼마나 있는지 자세하게 알려주는 서류입니다. 사람의 호적과 같다고 생각하면 됩니다. 등기사항전부증명서는 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 발급 또는 열람이 가능합니다. 건당 수수료는 700원 입니다. 

 

등기사항전부증명서는 총 3 부분으로 나뉘어 있습니다. 표제부, 갑구, 을구입니다. 

표제부는 집의 면적, 층수, 주소 등 집에 대한 기본정보를 알려주고, 갑구는 집주인이 집을 소유하는데 방해되는 요소는 없는지 등을 알려 줍니다. 마지막으로 을구는 집에 빚이 얼마나 있는지 알려줍니다.

 

 

표제부

 

1. 접수 : 이 집이 얼마나 오래된 집인지 알 수 있습니다. 

2. 소재지번 및 건물번호 : 집의 정확한 주소와 건물이 여러 개일 때 건물의 번호입니다. 

3. 건물 내역 : 집의 총 층수와 각 층의 면적입니다.

4. 등기원인 및 기타 사항 : 특별한 내용은 없습니다.

 

갑구

 

권리자 및 기타사항 : 현재 집주인이 누구인지 알 수 있습니다. 가장 아래에 있는 사람이 현재 소유자입니다.

 

을구

 

1. 등기목적 : 보통 근저당권 설정이 많습니다. 집을 담보로 은행에서 대출을 받았다는 의미입니다. 돈을 빌려줬는데 빌린 사람이 이자를 내지 않으면 은행은 손해를 보게 되므로 은행에서는 빌려준 돈과 그 이자를 합한 금액만큼 저장을 잡는데, 이를 근저당권이라고 합니다.

 

2. 권리자 및 기타사항 : 빛의 액수를 알 수 있습니다. 채권최고액은 은행에서 돈을 빌려줄 때 저당을 잡는 금액으로 은행에서 빌려준 돈의 원금과 이자를 합한 금액을 말합니다. 보통 원금의 약 120~130%로 합니다. 예를 들어서 은행에서 빌린 돈이 1억이라고 하면 채권최고액은 원금 1억의 120~130%인 1억 2000만 원 혹은 1억 3000만 원이 채권최고액입니다. 

 

 

전세를 구할 때 집의 등기사항전부증명서를 발급해서 빚이 있을 때는 꼼꼼히 따져볼 것이 있습니다. 가장 먼저 세를 얻으려는 집에 자신 이외에 다른 세입자가 있는지 살펴봐야 합니다. 다른 세입자가 있다면 자신의 보증금과 다른 세입자들의 보증금을 모두 합치고, 여기에 등기사항전부증명서상의 채권최고액을 더합니다. 이 합산 금액이 세를 얻으려는 집의 실제 가격(시세)의 80%를 넘으면 위험할 수 있으므로 주의해야 합니다. 왜냐하면 경매로 넘어갈 경우 보증금 전액은 돌려받지 못할 위험성이 있습니다. 

 

부동산 계약시, 중도금 전, 잔금 전에도 등기사항전부증명서를 확인하여 집주인이 추가로 대출받은 것은 없는지 확인하는 것이 좋습니다.