입주권 양도소득세 비과세요건 양도세 계산

재개발 재건축 투자 시에 입주권을 양도할 경우 양도소득세는 어떻게 계산되는지 궁금하실 것입니다. 오늘은 보유하고 있던 오래된 주택이 관리처분계획인가로 인해 입주권 상태로 바뀐 후 입주권을 양도할 경우 양도소득세는 어떻게 계산되는지 자세히 알려 드리겠습니다.

 

재개발 입주권 양도세 비과세 요건

 

 

원조합원이 입주권을 양도할 경우

 

일단 원조합원은 관리처분계획인가 이전의 소유자를 의미합니다. 원조합원이 입주권을 양도했다고 가정하겠습니다. 이 경우는 1세대 1입주권 등에 의한 비과세나 일반적인 과세(다른 주택이 있을 경우)의 2가지 경우 밖에 없습니다. 입주권 양도소득세에는 중과세가 적용되지 않기 때문입니다. 

 

1개의 입주권만을 가지고 있는 경우에는 주택과 동일하게 양도소득세 비과세 처리 가능하고, 다주택자의 경우 입주권을 양도하게 되면 일반과세를 적용하여 양도소득세를 과세합니다. 이때 장기보유특별공제 적용은 약간 헷갈릴 수 있는데, 결론부터 말하면 원조합원의 관리처분계획인가 전 양도차익 부분에 대해서만 장기보유특별공제를 적용합니다. 

 

여기서 만약 1개의 입주권만을 가지고 있는 경우, 또 다른 주택을 취득했다면 3년 내에만 입주권을 양도하면 동일하게 양도소득세를 비과세 받을 수 있습니다. 일시적 2주택 특례규정에 의한 것입니다. 

 

원조합원이 관리처분계획인가 이전 부동산을 양도했다면 적용받을 수 있었던 장기보유특별공제를 "입주권" 상태로 바뀌었다고 적용을 배제하는 것은 형평성에 어긋나기 때문에 당연히 적용받는 것이지만, 입주권 상태로 바뀐 후의 양도차익에 대해서는 장기보유특별공제를 적용할 이유가 없어 관리처분계획인가 이후의 양도차익에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다. 

 

원조합원이 신축 아파트를 양도할 경우

 

원조합원이 입주권 상태에서 양도하지 않고, 신축건물(신축 아파트)이 완료되어 추후 양도하게 될 때에는 과연 장기보유특별공제는 어떻게 적용이 될까? 주택의 보유기간은 원조합원의 경우 취득일부터 신축주택의 양도일까지로 계산합니다. 하지만 양도차익은 종전주택분의 양도차익과 청산금 납부분 양도차익으로 구분해서 계산하고, 각각의 양도차익에 대해 보유 및 거주기간을 고려하여 장기보유특별공제를 적용합니다. 참 어려운 계산 방법이라고 할 수 있습니다. 

 

 

승계조합원의 양도세 계산

 

원조합원이 아니라 입주권을 매수한 승계조합원은 신축주택의 취득시기를 사용승인일부터 기산하여 주택의 보유기간을 계산합니다. 만약 승계조합원으로써 입주권만 사고파는 경우라면 입주권은 부동산을 취득하는 권리이기 때문에, 부동산에 적용하는 장기보유특별공제를 계산할 필요 없이 양도차익에 대해 1년 미만은 70%, 2년 미만은 60%, 2년 이상 보유 시 6~45%의 누진세율을 적용합니다. 

 

대부분의 사람들이 입주권을 매수한 승계조합원이 신축주택 사용승인을 받으면 이때부터 주택으로 보유한 것으로 인정되어 2년이 경과되어야 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있음에도, 입주권 매입일로부터 2년을 보유하면 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받는 것으로 오해하므로 매우 주의해야 합니다. 

 

☆ 같이 읽으면 좋은 글

재산세 종부세 양도세 계산기 분양권 양도소득세를 알아보자