양도소득세 계산기 양도소득세율 필요경비 신고기한

주택에 매겨지는 세금 중에 가장 중요하고도 헷갈리는 것이 바로 양도소득세, 양도세입니다. 워낙 과세되는 금액 자체가 큰 경우가 많고 조건에 따라 금액 차이도 크므로 양도세를 계산하는 방법을 반드시 알고 있어야 합니다. 반드시 부동산을 매도하기 전에 양도세를 계산해 보고, 유리한 조건에서 매도할 수 있도록 준비하는 것이 매우 중요합니다. 투자에서는 세후 수익률이 중요하므로, 아래 내용을 잘 익히셔서 도움받으시길 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

 

양도세 신고 기간 및 필요 서류

 

개인이 주택 등을 양도하면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 양도소득세 예정신고를 해야 합니다. 제때 신고하지 않으면 양도소득세 결정액의 20%를 무신고가산세로 추징합니다. 따라서 부동산을 양도한 이후 2개월의 기한 내에 세무사에게 양도소득세 신고대리를 의뢰하고, 어떤 서류를 준비해야 하는지 묻는 것이 통례라고 할 수 있습니다. 

 

양도소득세는 양도차익(매매차익)에 대해 과세하는 만큼 양도 시 계약서와 취득 시 계약서가 필요합니다. 양도와 취득 시에 각종 비용이 드는데, 이 때 양도소득세 계산에 반영되는 것은 다음과 같습니다. 취득세와 등기비용, 인테리어(자본적 지출 한함), 명도비용, 양도소득세 신고 수수료, 중개수수료입니다. 

 

부동산 등기 비용

 

부동산 취득 시 발생하는 대표적인 필요 경비로는 취등록세 영수증, 부동산 등기 시 소요되는 법무사 수수료, 채권매각차손채권 매각차손 내역 등이 필요합니다. 만약 취등록세 영수증을 분실하는 경우가 있는데, 세금납부내역은 가까운 주민센터에서 부동산 소재지만 알려주면 납부내역을 전산에서 출력하여 주므로 우려하지 않아도 됩니다. 하지만 이외의 법무사 수수료, 등기비용, 채권 매각차손 내역이 기재된 법무사 수수료 계산 내역서는 분실하면 재발급이 불가능하므로 잘 챙기셔야 합니다. 

 

인테리어 등의 비용

 

부동산을 취득하여 보유하는 동안 발생한 인테리어 비용에 대해서는 양도소득세 계산 시 필요경비가 되기도 하고 안되기도 합니다. 이를 가르는 기준은 자본적 지출이라는 것인데 인테리어를 통해서 발코니를 확장하거나 구조를 바꾸는데 드는 경비는 필요경비로 인정받습니다. 주택을 구입해서 수천만 원을 들여 전체 수리하여 주택의 가치를 높였다고 판단되면 전체 수리비도 필요경비로 인정받을 수 있습니다.

 

벽지, 바닥재, 전등, 싱크대, 화장실 등을 수선하면서 지출한 경비는 필요경비로 인정되지 않습니다. 필요경비가 인정되는 것은 도저히 지출하지 않고는 살 수 없는 경비로, 예를 들어 새시나 보일러 교체비용, 배관 교체비용 같은 것입니다. 

 

이러한 필요경비는 간이영수증 같은 것으로는 인정받기가 어렵습니다. 세금계산서, 계산서, 신용카드, 현금영수증 같은 적격 증빙이 있거나 금융기관 송금내역 등의 실제 경비지출 사실을 입증할 수 있어야 합니다. 

 

 

 

 

 

 

 

명도 비용 

 

명도비용은 부동산을 매각할 때 이미 사용 중인 임차인 등을 매도자가 내보낼 때 소요되는 비용입니다. 임차인은 부동산 소유자가 명도를 요구하면 이사비용이나 중개보수료, 배상금 등을 요구하기도 합니다. 매도자 입장에서 매매거래가 잘 마무리될 수 있도록 명도 합의서를 쓰고 합의금을 주는데 이 명도비용이 양도소득세 계산 시 필요한 경비가 됩니다. 이 경우도 반드시 명도 합의를 한 후에는 금융기관 송금방식으로 합의금을 주는 것이 좋습니다. 양도소득세 신고대리에 필요한 세무대리비용도 금융기관 송금내역을 통해 확보해야 합니다.

 

중개수수료

 

중개수수료는 통상 법정수수료만 청구하게 되니 그 비용 상당액을 현금영수증 등을 첨부하여 경비로 인정받으면 됩니다. 하지만 가끔 법정수수료보다 더 많은 중개보수를 주었다며 경비처리를 문의하는 경우가 있는데, 이 때 세법은 실제 지급된 수수료를 전부 필요경비로 처리할 수는 있습니다. 그러나 이 또한 실제 지급 사실을 입증해야 하므로 반드시 금융기관 송금내역 등 실제 경비지출 사실을 입증할 수 있어야 합니다. 

 

양도소득세의 계산

양도소득세 계산 절차

 

 

 

 

 

 

1. 양도차익을 계산합니다.

양도차익은 양도가액에서 취득가액과 기타 필요경비를 차감하여 계산합니다.

 

2. 양도소득금액을 계산합니다.

양도소득금액은 양도차익에서 장기보유특별공제를 차감하여 계산합니다. 아래 표의 장기보유 특별공제율을 참고하시기 바랍니다.

장기보유특별공제율표

 

3. 양도소득세과세표준 및 산출세액을 계산합니다. 

양도소득 과세표준은 양도소득금액에서 연간 250만 원의 양도소득 기본공제액을 차감한 금액으로 하며, 과세 표준 구간별 6~45%의 세율을 적용합니다. 

양도소득세율

 

4. 양도소득 총부담세액을 계산합니다.

양도소득 총부담세액은 양도소득 세액공제 및 감면을 차감하고 가산세를 더하여 계산합니다. 하지만 통상 공제 및 가산세의 경우는 별로 없으므로 양도소득 산출세액이 총부담세액이 되는 경우가 많습니다. 

 

5. 지방소득세를 계산합니다. 

양도소득분 지방소득세는 양도소득금액 총부담세액의 10%로 산출됩니다. 

 

아래는 양도소득세를 쉽게 계산할 수 있는 사이트이오니 참고 하시기 바랍니다. (양도소득세 계산기)

부동산계산기

 

오늘은 부동산 양도소득세 계산 방법에 대해 총 정리를 해봤습니다. 여러번 반복해서 읽어보시고 도움 받으시길 바랍니다. 감사합니다.