재개발 입주권 대체주택 특례 조항 일시적 1세대 2주택 비과세

부동산 대세 상승기에는 1주택만을 보유해서는 큰 자산을 불리기에는 어려움이 있습니다. 하지만 다주택자의 길을 선택한다고 해서 반드시 좋은 것만도 아닙니다. 바로 세금 문제 때문입니다. 특히 요즘과 같이 다주택자들에게 엄청난 중과세를 부과할 경우 시세차익이 많이 난다고 해도 대부분을 세금으로 돌려줘야 합니다. 오늘은 재개발 입주권을 활용한 2주택 절세 전략에 대해 소개시켜 드리겠습니다.

 

 

일시적 1주택 + 1 입주권 상태에서 1주택 양도 전략

 

국내에 1주택을 소유한 1세대가 주택을 양도하기 전에 입주권을 취득하게 되면 일시적으로 1주택과 1입주권을 소유하게 됩니다. 이 때 종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 입주권을 취득하고, 입주권을 취득한 날로부터 3년 내에 종전주택을 양도하게 되면 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 비과세를 적용합니다. 일시적 1세대 2주택과 유사한 개념이라고 보면 됩니다. 

 

최근 정부의 수요 억제 대책을 통해 일시적 1세대 2주택에 대한 내용이 강화되었는데, 조정대상지역에서는 양도기한이 1년까지로 단축되었으나, 1주택자가 1입주권을 취득한 위의 경우에는 단축기간이 적용되지 않고 그대로 3년 내에만 종전주택을 양도하면 됩니다.

 

1입주권에 의한 신축 주택 완성 후 종전주택 양도 전략

 

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전 입주권을 취득하여, 1주택과 1입주권을 소유하게 된 상태라고 가정하겠습니다. 입주권을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 매도하면 양도소득세 비과세 가능하다고 위에서 설명했습니다. 만약 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우에 종전주택 비과세를 받으려면 어떤 조건이 필요할까요?

 

입주권이 신축주택이 된 후 2년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에 비과세가 가능합니다. 좀 더 자세히 설명하면, 입주권이 신축 주택이 되고 난 후 2년 이내에 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주하는 조건으로 2년 내 종전주택을 매도할 경우, 종전주택은 양도세 비과세 받을 수 있습니다. 

 

위 2가지 경우 모두 제가 생각하는 현실적으로 1주택자가 노려볼만한 좋은 전략인 것 같습니다. 하지만 2번째 케이스는 입주권 상태에서 신축 완성까지 대략 4~5년이 소요되므로, 신축 아파트 완성 후 2년이라는 기간을 포함하면 총 6~7년 동인 2개 주택의 상승분을 노릴 수 있으니 더 좋은 전략이라고 할 수 있겠습니다. 

 

 

입주권을 활용한 일시적 1세대 2주택 비과세 전략

 

☆ 함께 읽으면 좋은 글

재개발 대체주택 특례조항 입주권 대체주택 비과세