고천나구역 의왕 고천동 재개발 (feat. 오전다구역)

바로 이전 포스팅에서 의왕시 재개발 구역인 오전다구역(의왕시 오전동)에 대해 정보를 공유하여 드렸습니다. 이전 글은 아래 링크를 통해 확인하시기 바랍니다.

 

오전다구역 의왕 오전동 재개발

 

오늘은 오전다구역과 도로 하나를 두고 인접한 고천나구역 재개발에 대해 알아보고자 합니다. 행정구역은 의왕시 고천동입니다. 

 

 

의왕시 고천동 재개발 사업 (고천나구역)

의왕시 고천나구역 재개발

이전 포스팅 오전다구역 재개발 사업에서 설명해 드린 대로, 고천나구역 입지는 사진에서 볼 수 있듯이 오전다구역과 인접하여 있기 때문에 거의 같다고 봐도 됩니다. 특징에 대해 다시 한번 간략히 요약해 보면 아래와 같습니다.

 

• 2026년경 완공을 목표로 인덕원 동탄선(인동선) 공사가 진행 중이고, 의왕시청 역이 바로 앞에 신설될 예정
• 인덕원동탄선을 통해 인덕원역까지 빠르게 이동하면, 환승을 통해 강남, 판교, 광명 등의 접근성이 대폭 향상됨
• 고속도로 교통(과천 봉담, 영동고속도로)도 좋아 현재도 강남 접근성은 좋은 편임
• 고천나구역 일대가 모두 재개발 구역으로 지정되어 있어 이 지역 일대가 획기적으로 변하고 있음 (약 1만 세대 이상)
• 뒤로는 모락산이 자리 잡아 자연환경도 좋고, 초등학교부터 고등학교까지 모두 품고 있어 탄탄한 수요층을 확보

 

고천나구역 사업 진행 현황

고천나구역 사업진행현황

현재 고천나구역 사업진행속도는 오전다구역과 거의 같습니다. 2020년 12월 17일 사업시행인가를 득하였으며, 2021년말 관리처분총회를 열고, 내년 상반기 내로 관리처분인가를 받는다는 계획을 세우고 있습니다. 현재 조합원 분양신청이 완료되었고(5월), 현재는 물건에 대한 감정평가를 진행 중에 있습니다. 감정평가 금액이 확정되면, 조합원 분양가에서 감정평가금액을 제하여 추정 추가분담금이 결정되게 됩니다. 추정이란 말을 쓴다는 것은 100% 확정은 아니라는 뜻입니다. 나중에 준공 후 조합 청산을 할때 정확한 금액이 정해지게 됩니다. 

 

고천나구역 시공사는 SK건설과 현대산업개발입니다. 총 세대수 1913세대에 지하 3층, 지상 최고 40층의 11개동으로 구성되며, 건폐율 16.33%, 용적률 297.63%로 계획되어 있습니다. 전용면적 기준 39m2부터 100m2까지 다양한 평수로 구성되어 있고, 가장 인기있는 59m2(25평형)는 657세대, 74m2(30평형)는 227세대, 84m2(34평형)는 624세대 공급 예정입니다. 조합원 분양가는 평당 1450만원 수준으로 책정되었습니다. 

 

현재 고천나구역 프리미엄 시세는 약 3억 원 초반대로 형성되어 있으며, 34평형 기준으로 했을 때 총매매가는 8억 원 초중반의 금액입니다. 주변의 유일한 신축인 의왕더샵캐슬의 가격을 기준으로 생각해보면 어느 정도의 마진을 가져갈 수 있는지 판단하실 수 있을 것입니다. 

 

 

어떻게 투자해야 할까요?

 

현재 오전다구역과 마찬가지로 사업시행인가 후 감정평가 단게로, 관리처분까지는 적어도 1년 정도의 시간이 필요할 것으로 예상합니다. 의왕시 고천동은 투기과열지구로서 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 금지됩니다. 따라서 제가 계속 언급드린 입주권을 활용한 대체주택 특례 양도세 비과세 전략을 활용하기 어려운 것이 사실입니다. 하지만 재개발 물건 중에 "10년 보유 5년 거주"인 것은 조합원 지위 양도가 가능하여 거래가 가능합니다. 물론 얼마나 많은 매물이 나올지는 예상하기 어렵습니다.

 

무주택자분들은 현재 사업단계에서도 취득하기 매우 좋은 상황이라고 생각됩니다. 현재 대부분의 수도권 핵심지 부동산들이 많이 올라와 있는 상태인데, 상대적으로 의왕시 오전동과 고천동은 저평가되어있다고 생각합니다. 모두 현명한 투자 하셔서 안정된 주거생활을 누리셨으면 좋겠습니다.

 

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