오피스텔 주택수 포함 주거용 오피스텔 취득세 계산 최종 1주택 비과세

요즘 오피스텔 투자에 관심이 많은 것이 뉴스 기사를 통해 느껴집니다.

투자관점에서 여윳돈으로 주거용 오피스텔이나 지방의 분양권을 사는 것은 어떨까요? 세금과 관련해서 3가지 부분을 조심해야 합니다. 부동산 세금 관점에서 주의해야 할 내용들을 정리해서 알려 드립니다.

 

 

 

첫 번째는 취득세입니다.

• 오피스텔 자체는 취득세 중과대상이 아닙니다. 취득세는 4.6%입니다.
• 다만, 오피스텔 취득은 다른 주택의 중과세를 유도하게 됩니다. (아래 참고)
• 주거용 오피스텔은 주택수에 포함되므로, 양도세 비과세 요건을 만족시킬 수 없고, 규제지역(투기과열지구나 조정대상지역)이라면 양도세가 중과될 수 있습니다.
• 분양권은 취득세 중과 대상입니다. (2020년 8월 12일 이후)
• 분양권 취득세 중과를 판단하는 시점은 취득 당시입니다. (주택 완공 후가 아님 주의)
• 기존 주택이 있는 상태에서 분양권을 구입(매수)하여 잔금을 치른(명의 변경이 된) 날짜 기준으로 취득세율 적용됩니다. 즉, 취득 당시부터 취득세는 정해져 있습니다. 예를 들어, 조정대상지역에서 1 주택이 있는 상태에서 분양권을 매수하신다면 8%의 취득세 중과를 맞게 됩니다.
• 취득세 카운트 시에 주택 수에는 등록임대주택(주거용 오피스텔 포함)도 포함됩니다.

 

 

두 번째는 단기 양도세율의 변화입니다.

• 매년 6월 1일은 보유세(재산세, 종합부동산세) 과세기준일입니다.
• 2021년 6월 이후에는 단기 양도세율이 급격하게 올라가므로 주의해야 합니다.
• 보유 기간이 1년 미만 이면 주택, 입주권은 양도세율이 70% (양도일 기준, 취득일 아님 주의), 1~2년 사이 보유 시 60%, 2년 이상 보유 시 기본 세율(6~45%)을 적용받습니다.
• 보유 기간 1년 미만 분양권은 양도세율 70%, 보유 기간 1년 이상은 모두 60% 세율 적용됩니다.
• 단기 양도세율은 조정지역, 비조정지역 모두 포함입니다.

2021년 6월 이후 단기 양도세율 변화

 

 

 

세 번째, 최종 1 주택 비과세 부분입니다.

• 2021년부터는 다주택자가 일부 주택을 매도하여 1 주택이 되면, 최종 1주택이 된 시점부터 추가 2년 보유(조정지역이었다면 거주) 후 매도해야 비과세가 가능합니다. 단, 일시적 2 주택 비과세 등은 제외됩니다.
• 일시적 2주택 조건에서 개인 사정에 의해 기존 주택이 아닌 2번째 취득한 주택을 먼저 팔 경우 문제가 됩니다. 2번째 주택 매도 후 기존 주택을 팔 때 2년 보유(혹은 거주)해야 비과세 가능합니다.
• 단, 장기보유 특별공제는 기존 보유 날짜부터 적용됩니다.
• 오피스텔을 등록 임대주택 해도 마찬가지입니다.  2021년 이후에는 2번째 주택을 매각 후, 최종 1 주택 요건 충족 시 기존 주택 추가 2년 보유 또는 거주해야 비과세가 가능하다.

최종 1주택 비과세 요건

 

향후 부동산 투자 관점은 장기적인 안목으로 바라봐야 합니다.

 

1. 주택수 늘리는 것은 신중하게 해야 합니다.
   • 단기 양도세율이 너무 높습니다. 최고 70%까지 나올 수 있습니다.
   • 2021년 이후 최종 1 주택 비과세 이슈도 있습니다. 주거용 오피스텔은 주택수에 포함됨을 유의해야 합니다.
2. 분양권은 취득 당시 취득세율이 결정됩니다.
   • 주택으로 되는 시점이 아닌, 분양권 취득 시점이 기준입니다.
   • 분양권 취득 이후 기존 주택을 매도하더라도, 분양권 취득세율은 이미 결정되어 있습니다.
   • 오피스텔은 취득 자체로는 취득세 중과는 없지만 다른 주택에 중과를 유발할 수 있음을 유의해야 합니다.
3. 긴 호흡으로 접근해야 합니다.
   • 분양권은 최소 3~4년 투자를 생각해야 합니다. (주택 완공까지 시간 + 주택 후 비과세 기간)
   • 오피스텔을 구매해서 임대주택 등록하는 건 다시 생각해 봐야 합니다. 10년 동안 임대해야 하고, 조정대상 신규 취득 시 혜택이 거의 없습니다.

 

오늘은 오피스텔 및 분양권 투자 시 세금 관점에서 어떤 점을 유의해야 하는지 알아보았습니다.