1세대 1주택 고가주택 기준 변경 12억원 양도세 계산

1세대 1 주택 소유자의 경우 2년 보유(조정대상지역은 2년 거주)를 하게 되면 양도 시 비과세 혜택을 보실 수 있다는 것은 잘 알고 계실 것입니다. 하지만 양도하는 주택의 금액이 9억 원을 넘어가면 9억 초과분에 대해서는 양도세를 내게 되어 있습니다. 올해 중순부터 고가 주택의 기준이 되는 9억 원을 12억 원으로 상향 조정하자는 목소리가 정부와 국회를 통해서 나왔고, 최근 이 내용이 구체화되어서 이를 정리하여 공유드리고자 합니다.

 

금일(11월 30일) 국회에서 여야간에 합의한 세법개정안에 대해 기재위 의결사항이 보도자료로 나왔습니다. 여야 간에 합의를 하였기 때문에 이대로 통과된다고 보면 되는데요. 이 중에 고가주택 기준을 12억 원으로 상향하는 내용은 여야가 합의를 하였고, 적용 시기를 당초 다른 세법 개정안과 같이 2022.1.1 이후 양도분부터 적용하기로 합의를 했었는데, 이중 고가주택 기준을 12억 원으로 상향하는 건만 "공포일 이후 양도분부터 적용" 하는 것으로 여야 간 합의했다고 합니다.

 

즉, 다른 세법개정안은 부칙에서 대부분 "2022년 1월 1일 이후 양도분부터 적용한다" 라고 되어 있지만, 고가주택 기준 12억 원 상향의 건만 공포일 이후 양도분부터 적용하는 것으로 부칙을 변경했다고 합니다.

 

공포를 하기 위해서는 국무회의를 열어 의결하고 대통령이 재가를 해야 합니다. 적용대상을 늘리기 위해 임시 국무회의를 빨리 개최해서 공포시기를 최대한 앞당길 예정이라고 합니다. 공포 시기를 정확히 예단하기는 어렵지만 다음 주 초나 중반쯤에는 공포가 가능할 것으로 생각됩니다. 다음 주 중에 공포가 완료되면 공포일 이후 잔금을 지급한 건은 개정 규정을 바로 적용받을 수 있게 됩니다. 

 

따라서 고가주택 중 잔금을 지급하지 않은 분들은 잔금 일자를 약 2주 정도 뒤로 늦추는 것이 좋을 것 같습니다.

 

1세대 1주택 고가주택 양도세 비과세 기준금액 상향 조정

 

그럼 고가주택 기준이 9억원에서 12억 원으로 바뀜에 따라 양도세 계산 방법이 어떻게 되는지 알려드리겠습니다.

 

고가주택 과세 양도차익 계산 방법

 

과세 양도차익 = 실제 양도차익 × (양도가액 - 12억 원) / 양도가액

 

예를 들어, 7억에 매수한 집을 14억 원에 양도하였다고 가정해 보겠습니다. 실제 양도차익은 14억 원에서 7억을 뺀 7억 원입니다. 양도가액은 14억입니다. 따라서 과세 양도차익은 1.0억 원(7 × 2/14)이 됩니다.

 

고가주택의 장기보유특별공제 계산

 

2019년 12월 31일까지의 양도분까지는 거주기간과 관계없이 보유기간에 따라 최대 80%(1년에 8%씩 10년 이상 보유 시 80% 적용)까지 장기보유 특별공제를 적용하였습니다. 하지만 2020년 1월 1일 이후 양도분부터는 2년 거주요건을 충족하는 경우에만 보유기간을 기준으로 최대 80%의 장기보유 특별공제를 적용하였습니다. 여기서 또 한 번 변경이 됩니다.

 

2021년 이후부터는 장기보유특별공제율을 최대 80%로 유지하되, 거주기간 요건을 추가하여 연 8%의 공제율을 (보유기간 연 4%, 최대 10년) + (거주기간 연 4%, 최대 10년)로 구분하여 적용하도록 하였습니다. 아래 표를 참고하시기 바랍니다. 

 

장기보유특별공제율

장기보유 특별공제액은 앞에서 계산한 과세 양도차익에서 공제율을 곱한 금액을 말합니다. 

 

고가주택 양도소득세 계산

 

사례를 들어서 양도소득세를 계산해 보겠습니다.

 

1세대 1주택자로서 양도가액이 15억 원이고 취득가액이 7억 원인 아파트를 양도했을 때의 양도소득세입니다. 이때 거주기간은 5년으로 하고, 보유기간은 10년으로 가정하겠습니다. 현재 시점에서 양도했을 때의 양도소득세를 계산하겠습니다. 

 

과세 양도차익은 "8억 원 ×(15-12억 원)/15억 원"으로 1.6억 원이 됩니다. 여기에서 거주 5년에 대한 장기보유 특별공제율 20%, 보유 10년에 대한 장기보유 특별공제율 40%를 더하여 총 60%의 공제율을 적용받습니다. 그러므로 총 공제금액은 "1.6억 원 × 0.60"으로 0.96억 원이 되고, 양도소득금액이 0.64억 원(1.6-0.96억)이 됩니다. 

 

여기에 양도소득기본공제 금액 250만 원을 차감한 뒤, 과세표준에 해당하는 세율 24%를 적용하면 양도소득세가 약 1,470만 원 정도가 발생하게 됩니다. 양도소득세를 실제 양도차익으로 나눈 실질 세율이 약 1.8%로 1 주택자에 대한 세제 혜택은 다주택자에 비해 매우 유리합니다. 

 

재개발 입주권을 취득하는 경우도 동일한 방법으로 계산할 수 있습니다. 다만, 입주권을 매수하여 나중에 주택상태에서 양도하였을 경우 신축 아파트로 변환되고 나서부터 보유기간이 적용되니 이 점 꼭 참고하시기 바랍니다. 꼭 세금 계산을 잘하셔서 불이익받지 않도록 하시기 바랍니다.

 

 

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