GTX 노선과 도시철도 연장선 부동산 투자

2015년 이후로 시작된 서울 및 수도권 부동산 상승의 가장 큰 원인은 공급 부족이었습니다. 누구나 살고 싶어 하는 좋은 아파트는 한정적인데 수요는 계속 늘어갔기 때문입니다. 과연 대규모 재개발이나 재건축 사업을 통해 공급 물량 부족을 해결할 수 있을까요? 쉽지 않을 것으로 생각됩니다. 멸실주택으로 사라지는 수를 감안하면 서울의 공급물량은 여전히 넉넉하지 않습니다. 

 

 

멸실주택은 재개발이나 재건축 사업과 같은 도시개발 사업이 진행될 부지에 원래 있던 기존 주택을 의미합니다. 뉴스나 각종 자료에서 보는 서울 공급 물량은 실제 건설 예정인 주택의 총 수를 표시한 것인데, 여기서 멸실 주택 수가 빠진 것입니다. 재개발 구역에 새로운 아파트를 지을 때에는 불가피하게 그 지역에 있는 허름한 기존 주택을 모두 철거해야 하는데, 이의 숫자가 고려되어 있지 않았다는 의미입니다. 멸실주택의 수를 고려하면 현재 서울에 계획대로 주택을 신규로 공급된다 하더라도 전체 주택의 수는 크게 늘어나지 않습니다. 순수하게 늘어나는 주택 수를 "순증"이라고 부릅니다.

실제로 2015년부터 2018년까지는 멸실 주택의 수가 공급주택 수보다 월등히 많았습니다.

 

재건축과 재개발과 같은 사업으로는 주택 수(순증)가 크게 늘지 않습니다.

 

서울의 재건축 사업은 오래된 저층 대단지 아파트를 허물고, 그 토지의 용도지역을 변경하여 동일 면적의 토지 위에 더 높은 층수의 아파트를 짓는 식으로 이뤄집니다. 동일한 면적에 기존 아파트보다 배 이상 높은 아파트를 올리면 세대수가 굉장히 많아질 것 같지만 실제로는 그렇지 않습니다. 

 

과거 저층 아파트들은 10평대 세대를 한 층에 복도식으로 6~10세대 이상 배치하였으나, 최근 지어지는 재건축 아파트는 최소한 20평대 이상으로 이뤄져 있고 계단식으로 지어지다 보니 한 층에 많아야 3~4세대씩 배치됩니다. 그러므로 건물 높이가 2~3배 올라가도 실제 세대수는 거의 증가하지 않습니다.

 

재개발 사업도 비슷합니다. 오래된 단독주택과 빌라 위주의 구도심 지역을 부수고, 토지의 용도지역 변경을 통해 동일 면적 토지 위에 높은 층수의 아파트를 올리게 됩니다. 재개발 구역은 신축 아파트뿐만 아니라, 주위 지역도 재정비하게 됩니다. 도로도 새로 내고 공원도 조성하는 등 기반 시설이 들어올 공간이 필요하기 때문입니다.

따라서 실제 세대 수 증가는 매우 적을 수밖에 없습니다.

 

 

 

왜 서울로 몰릴까요?

 

바로 직주근접 때문입니다. 직주근접은 내 주거지와 일터가 아주 가까이에 있다는 의미입니다. 서울 내에서는 대부분 40분 내외로 대규모 업무시설이 모여 있는 곳으로 이동할 수 있습니다. 노령화와 출산율 감소가 노동력 감소로 이어지고, 여성의 사회진출이 늘어나면서 맞벌이 부부가 점점 많아지고 있습니다. 맞벌이 부부의 증가는 육아와도 관련이 매우 높은데, 퇴근 후 육아를 걱정해야 하는 인구가 늘어나는 현실은 직주근접을 원하는 수요가 계속해서 늘어날 것이라는 것과 같은 말입니다. 그러므로 서울 아파트 가격 상승은 당분간 이어질 것으로 보입니다. 아니 최소한 급격한 하락은 없을 것으로 생각됩니다. 

 

그럼 우리는 서울 아파트를 당장 사야 할까요? 물론 자금 여력이 있는 분은 그렇게 하면 좋지만 그렇지 못한 사람이 너무나 많을 것입니다. 그래서 우리는 주택 매입에 있어서 실거주와 투자를 구분해야 합니다. 그래야 나중에 우리가 원하는 곳에서 살 수 있을 가능성이 높아집니다. 

 

 

 

현실적인 투자 방법

 

실거주와 투자는 모두 출발은 동일합니다. 누구나 교통이 편리하고 교육환경도 좋고, 편의시설이 잘 갖춰진 곳에 살고 싶어 합니다. 그런 조건을 두루 갖춘 곳은 거래도 활발하고 투자 목적으로 좋습니다. 하지만 이미 가격이 많이 높으니 어려운 것입니다. 실거주와 투자의 차이점은 담보대출 활용이 가능한지 여부입니다. 실거주 목적으로 아파트를 한 채 매입할 때는 내가 기존에 살던 전셋집의 보증금을 포함해서 순수하게 보유하고 있는 자금에다가 담보 대출을 통해 집을 매매합니다. 하지만 투자 목적으로 가게 되면 세입자의 전세보증금을 활용합니다. 이 경우에는 전세보증금이 선순위 채무로 인정되어 담보대출이 없거나 가능하더라도 매우 적은 금액만 가능합니다. 나중에 경매로 집이 넘어가면 전세보증금부터 배당을 받기 때문입니다.

 

대출을 받던 전세보증금을 이용하든 서울에 아파트를 매수하기 위해서는 최소 3억원 이상의 현금이 필요합니다. 따라서 우리와 같은 평범한 서민은 다른 현금 부자들이 아파트 투자로 부를 늘려갈 때 보고만 있어야 할까요? 아닙니다. 다른 대안을 통해서 재산을 불려 나가야 합니다. 서울 아파트와 같이 엄청난 수익은 어렵더라도, 서울에서 경기도로 이어지는 신설 철도망이나 수도권 급행철도 GTX 노선이 생기는 지역에 투자하면 만족할만한 수익을 올릴 수 있습니다. 

 

GTX 노선도

 

다음번 포스팅부터 우리는 신설 철도망 지역과 어느 정도의 자금이 필요한지에 대해 그리고 얼마나 오랫동안 보유를 해야하는지 등에 대해 알려 드리도록 하겠습니다. 

 

읽어주셔서 감사합니다.

 

 

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